עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין במסגרתה מוכר בעל קרקע את הקרקע שלו ליזם או לקבלן ובתמורה, מקבל חלק מיחידות הדיור אשר תיבנינה על הקרקע. איך תקבל את התמורה המקסימאלית בהסכם הקומבינציה מבלי לוותר על הביטחונות וההגנות המשפטיות ? כיצד עושים את זה נכון? הכל, במאמר שלפניך.
מהי עסקת קומבינציה?
אחת העסקאות הנפוצות בתחום הנדל"ן היא עסקת קומבינציה, המכונה גם עסקת מכר חלקי. במסגרתה, מוכר הבעלים חלק מן הקרקע ליזם או קבלן ובתמורה מקבל חלק מן הדירות אשר תיבנינה על הקרקע.
במילים אחרות, בעל הקרקע נותן אחוז מסוים מהקרקע, ליזם, ומקבל שירותי בניה לבניית דירותיו, על גבי החלק שנשאר בבעלותו.
מהם המודלים הנפוצים לתמורה בעסקת קומבינציה ?
מודל האחוזים
רבות מעסקאות הקומבינציה נערכות בשלב של חוסר ודאות תכנונית, לא יודעים במדויק כמה דירות/חנויות/משרדים ניתן לבנות בקרקע ? ולעיתים אף טרם אישור תב"ע (תכנית בניין עיר) מכוחה ניתן לממש את הפרויקט. במצב זה, מודל האחוזים קובע מנגנון חלוקת השטחים/הדירות בפרויקט ע"פ אחוזים (למשל: 40% מהדירות שתבנינה יקבל בעל הקרקע ו 60% יקבל היזם) מודל שכזה מגלם את השותפות של בעל הקרקע והיזם הן במצב של קבלת זכויות בניה עודפות והן במקרה בו תאושרנה זכויות פחותות מהצפוי.
אחוז הקומבינציה משתנה בהתאם לשווי הקרקע, כאשר הפקטור המרכזי הוא כמובן המיקום הגאוגרפי. ככל שהקרקע נמצאת באזור ביקוש, סביר להניח כי שוויה יהיה גבוה יותר והאחוז המשויך לבעל הקרקע יגדל.
תמורה מוסכמת מראש
במצב שבו ידוע במפורש מה ניתן לבנות במגרש לגביו נערכת עסקת הקומבינציה, מקובל לקבוע מודל של תמורה מוסכמת מראש. באפשרות זו בעל הקרקע יודע מראש מה יקבל בעסקה (כמה דירות, באיזה שטח וקומה). כך נמנעים מחוסר הוודאות שמודל האחוזים טומן בחובו.
ניתן כמובן גם לשלב בין המודלים והחוכמה היא "לתפור" את "חליפת התמורה" האידיאלית והנכונה ביותר, הן לצדדים (בעל הקרקע והיזם) והן לעסקה ולקרקע הספציפית.
עסקת תמורות
כאשר בעל הקרקע מעדיף תשלום כספי במקום דירות/חנויות/משרדים, ניתן לבנות מודל של עסקת תמורות בה בעל הקרקע יקבל אחוז מסוים מכל תשלום שיתקבל בידי היזם בשל מכירת יחידות בפרויקט שייבנה בקרקע. כך למשל יכולים הצדדים להסכים שבעל הקרקע יקבל 50% מכל תשלום שיתקבל בשל מכירת כל אחת מהדירות בפרויקט. במודל זה יש לשים לב שהתייחסות רשויות המס שונה לחלוטין מהנהוג בעסקאות הקומבינציה הקלאסיות.
עסקת קומבינציה – מדוע זה כדאי?
יתרונותיה הבולטים של עסקת קומבינציה מושכים רבים להתעניין בה ובצדק, כאשר ניתן
להצביע על שני יתרונות עיקריים לעסקה זו: התמורה והמיסוי.
עבור בעל הקרקע, במרבית המקרים, התמורה שיקבל במסגרת עסקת קומבינציה, תהיה גבוהה יותר באופן משמעותי, מזו שיקבל במכירת הקרקע במזומן. שנית, שיעור המס שישלם בעל הקרקע בעסקת קומבינציה , לרוב, יהיה נמוך יותר משיעור המס אשר יוטל עליו אם ימכור את השטח במכירה רגילה.
ומה לגבי היזם? עסקת קומבינציה מציעה גם ליזם יתרון כלכלי. ראשית משום שהוא אינו נדרש לרכוש את הקרקע במזומן ועל כן אינו זקוק לגייס הון רב לשם ביצוע העסקה. תחת זאת, משלם היזם לבעל הקרקע על ידי מתן שירותי בנייה. שנית, עסקת קומבינציה מציעה ליזם חיסכון משמעותי בהוצאות מס הרכישה, שכן הוא אינו רוכש את כל הקרקע כפי שהיה עושה בעסקה רגילה ומס הרכישה מוטל רק על החלק היחסי שרכש היזם לטובת דירותיו.
עסקת קומבינציה אפוא, משתלמת מאוד לשני הצדדים, כאשר האחד מביא את הקרקע והשני את הידע המקצועי ואת המימון הנדרש למימוש הפרויקט. אולם, חשוב להבין כי עסקת קומבינציה איננה עסקה פשוטה ועל מנת להגשים את מלוא הפוטנציאל הכלכלי שלה, תוך מקסום ההגנה על זכויות הצדדים, על הצדדים להיות מיוצגים על ידי עורך דין מקרקעין, שהינו בעל ניסיון בעסקאות מסוג זה. תפקידו של עורך הדין הוא ללוות את הלקוח מן השלב הראשוני ועד לסיומה המוצלח של העסקה.
עורך דין להסכם קומבינציה
עסקת קומבינציה היא עסקה בעלת היבטים משפטיים ומיסויים מורכבים, הדורשים ייצוג וליווי משפטי. על כן, אם הנך שוקל להתקשר בהסכם קומבינציה, פנה אל עורך דין מקרקעין, הבקיא ובעל ניסיון בתחום עסקאות הקומבינציה. עורך הדין ילווה את הלקוח לאורך כל התהליך, החל מבחירת היזם וניהול משא ומתן על תנאיו המשפטיים של הסכם הקומבינציה וכלה בתכנון מס נכון ושמירה על זכויות הלקוח תוך עיגון הבטוחות החשובות בהסכם.
מתי צריך לפנות אל עורך הדין? מוקדם ככל האפשר. זאת מן הטעם כי לרוב, במסגרת עסקת קומבינציה, נחתם בשלב ראשוני מסמך עקרוני בין הצדדים, מעין זכרון דברים, המעגן את ההסכמות הבסיסיות של הצדדים בנוגע לעסקה. זהו מסמך משפטי מחייב ועל כן חשוב שהצדדים יהיו מיוצגים כבר בשלב הזה.
פנייה מוקדמת אל עורך דין קומבינציה חשובה במיוחד עבור בעל הקרקע. מדוע? משום שבעסקת קומבינציה, קיימים לרוב פערי מידע משמעותיים בין הצדדים. היזם הוא איש נדל"ן בעל ידע וניסיון רב בתחום ובעל הקרקע מגיע בדרך כלל אל הפרויקט ללא ידע קודם. על מנת לשמור על
הוגנות העסקה וכדי שבעל הקרקע ייהנה ממלוא הזכויות וההטבות, עליו להיות מיוצג על ידי עורך דין מומחה אשר ילווה אותו מן השלב הראשוני ועד לתום העסקה.
האם יש חסרונות לעסקת קומבינציה?
כאמור, עסקת קומבינציה טומנת בחובה פוטנציאל כלכלי אדיר עבור שני הצדדים, אולם כבכל עסקה, ישנם גם חסרונות אשר חשוב לשקול, טרם קבלת החלטה. החיסרון המרכזי עבור בעל הקרקע הוא משכה של העסקה. בשונה מעסקת מכר רגילה, אשר מסתיימת תוך זמן קצר יחסית ובעל הקרקע מקבל את התמורה באופן מיידי, עסקת קומבינציה אורכת מספר שנים. היזם או הקבלן צריך לאשר את התכניות (היתר הבניה) ולסיים את מלאכת הבנייה ולאחר מכן יקבל בעל הקרקע את התמורה: חלק מן הדירות בפרויקט, כפי שסוכם בהסכם הקומבינציה.
מצב זה מותיר פתח לחיכוכים ומחלוקות בין הצדדים, אשר עלולים לעכב את מימוש העסקה. החדשות הטובות הן שניתן לצמצם את הסיכון הנ"ל על ידי בחירה שקולה ונבונה של היזם עמו מתקשר בעל הקרקע בהסכם ובכך עורך דין מקרקעין יכול לסייע מאוד. מוטב ואף נכון גם לוודא שצוות אנשי המקצוע מטעם היזם, ובמיוחד האדריכל והקבלן המבצע יהיו בעל הידע הניסיון והמומחיות הרלוונטיים לעסקה הספציפית וכמובן לנסח הסכם קומבינציה, מהודק וברור, אשר ימזער את הסיכון למחלוקות וחיכוכים עתידיים בין הצדדים.
עסקת קומבינציה – מיסים
בדומה למרבית עסקאות המקרקעין, גם עסקת קומבינציה כרוכה בתשלומי מיסים וככלל, ע"פ הדין, חלק לא מבוטל מהתשלומים הללו מוטלים על בעל הקרקע. על מנת להקטין את הוצאות המס, יש לבצע תכנון מס נכון וזוהי אחת הסיבות המרכזיות מדוע חשוב לפנות אל עורך דין קומבינציה בשלב מוקדם, כפי שהוסבר לעיל. להלן הסבר קצר אודות המיסים המוטלים במסגרת עסקת קומבינציה:
- מס שבח: על בעל הקרקע לשלם מס שבח, תשלום המוטל בגין עליית הערך שבין שווי רכישת הקרקע לבין התמורה שבגין מכירתה (או בגין שווי זכויות הבניה אותן העביר ליזם). לעניין זה נזכיר כי מס השבח מוטל על החלק הנמכר לקבלן בלבד ולא על הקרקע כולה, כפי שהיה קורה בעסקת מכר רגילה. ללא ספק, זהו אחד היתרונות הבולטים של עסקת קומבינציה עבור בעל הקרקע.
- מע"מ שירותי בנייה:תשלום נוסף החל בעסקה הוא מע"מ שירותי בנייה, תשלום המשולם עבור שירותי הבנייה שניתנים לבעל הקרקע על ידי היזם/הקבלן.
- היטל השבחה: זהו תשלום החל בגין השבחה של הקרקע כתוצאה מפעולה של הרשות המקומית (אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג).
- מס רכישה: מס המחושב כאחוז מסוים משווי הזכויות הנרכשות ע"י היזם (או משווי שירותי הבניה אותן הבטיח לספק לבעל הקרקע).
מוזמנים לקרוא גם: מיסוי עסקת קומבינציה
עסקת נטו- מונח שחשוב להכיר!
על פי הדין, במסגרת עסקת קומבינציה, תשלומים רבים חלים על בעל הקרקע. במצב זה, מדובר בעסקת ברוטו, אשר מלווה בחוסר וודאות לגבי התמורה הסופית אותה יקבל בעל הקרקע בסופו של יום. על כן, בחלק מעסקאות הקומבינציה, מבקש בעל הקרקע להחיל מודל של עסקת נטו. במסגרתה, היזם נושא בכל המיסים וההתחייבויות של העסקה והצדדים מסכימים על מחיר נטו אותו מקבל בעל הקרקע. חשוב לציין כי עסקת נטו מקטינה את תמורת בעלי הקרקע הנקובה בהסכם, ולכן חשוב לערוך בירור מקצועי שיוודא שההפחתה בתמורה אינה עולה באופן משמעותי על היקף המס והתשלומים הכולל אותם היה נדרש לשלם בעל הקרקע לולא היה בוחר לעבור למתכונת של עסקת נטו.
דגשים להסכם הקומבינציה
הסכם הקומבינציה הוא לב ליבה של העסקה משהוא מעגן את התחייבויות הצדדים זה לזה. למותר לציין, כי ההסכם חייב להיות מנוסח על ידי עורך דין נדל"ן מקצועי ומנוסה, אשר ישמור על האינטרסים והזכויות של הלקוח בצורה הטובה ביותר.
להלן מספר דגשים בנוגע להסכם הקומבינציה:
- קבלת בטחונות: עורך דין קומבינציה המייצג את בעל הקרקע, יוודא כי לקבלן יש את האיתנות הפיננסית והיכולת הכלכלית להשלים את הפרויקט וכי הוא יספק בטחונות ראויים להבטחת התחייבויותיו בהסכם.
- מקסום זכויות הבנייה: על מנת שבעל הקרקע יפיק את הרווח המירבי מהעסקה, יש לבדוק כי היזם ממקסם את זכויות הבנייה, הן מבחינת מספר היחידות ושטחן והן מבחינת המפרט הטכני של כל יחידה.
- אחוז הקומבינציה: זהו האחוז הדירות שיקבל בעל הקרקע מתוך הפרויקט והוא נגזר מהיחס בין שווי הקרקע לעלות הבנייה למ"ר בפרויקט. על שני הצדדים לוודא כי אחוז הקומבינציה הוא משתלם וראוי לעסקה, באופן שהעסקה תאפשר קבלת מימון מבנק מלווה (ליווי בנקאי סגור לפרויקט בניה) ובכך להדק את מערכת הבטוחות והערבויות אותן יקבל בעל הקרקע ומצד שני להבטיח רווחיות הולמת לבעל הקרקע, אשר מממש את הפוטנציאל של הקרקע אשר בבעלותו.
- תנאים מתלים: הסכם קומבינציה טוב חייב לכלול מספר תנאים ברורים שאם אינם מתקיימים יהיה ההסכם בטל, או ניתן לביטול. מנגנון זה מבטיח שהצדדים יפעלו לקיום התחייבויותיהם מחד, ומאידך מעגן את הזכות שלהם להשתחרר מההסכם אם תנאים בסיסיים ויסודיים לא מתקיימים תוך פרקי הזמן שנקבעו. כך למשל, חשוב להתנות שליווי בנקאי סגור ומערכת של ערבויות בנקאיות מקובלות הינם תנאי לקיום העסקה.
- לוח זמנים: הסכם הקומבינציה צריך לקבוע לוחות זמנים ברורים ומפורטים לתקופת קבלת הרישיונות הנדרשים לבניית הפרויקט וכן לשירותי הבנייה. על ההסכם לכלול גם מנגנון פיצויים לבעל הקרקע או סנקציות אחרות ליזם, במקרה של חריגה משמעותית מלוח הזמנים.
- רישום בית משותף: היה ומדובר בבנייה של בית משותף, יש לקבוע בהסכם כי היזם אחראי לרישום הבניין כבית משותף תוך רישום דירות בעלי הקרקע והצמדותיהן על שמו.
