המדריך המלא לרכישת דירה

המדריך המלא לתכנון והערכות מיטביים לרכישת דירת מגורים

"מדוד פעמיים, חתוך פעם אחת"

בשעה טובה, הגיעה העת (ואולי גם ההזדמנות) לרכוש דירת/בית מגורים, בפעם הראשונה, או לאחר מכירה של דירה קיימת.

לצד הציפייה וההתרגשות שתהליך כזה מביא עימו, הוצאה לפועל של החלטה כזו, בצורה מיטבית, יכולה להיות מאתגרת ועמוסת פרטים ומידע.

אחרי הכל, עבור רובנו מדובר באחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר שנבצע בחיינו, אם לא הגדולה מכולן, לא רק עקב שוויה הכספי אלא גם לאור העובדה שהיא נוגעת בכל היבטי חיינו.

כדי לצלוח את ההחלטה וגם את הביצוע, על הצד הטוב ביותר, לבאר ולפשט את התהליך ואף להנעים אותו, וגם
כדי להפיק את המירב מהרכישה, יצרתי עבורך מדריך ענייני ובו סקירה של כל מה שעליך לשקול וכל מה שעליך
לבצע לפני רכישת דירה – כהערכות מקדימה נכונה וזאת עוד לפני שנמצאה הדירה המיועדת, מתוך אמונה ש"ההכנה היא הכול" או כפי שאמר וורן באפט "נוח לא התחיל לבנות את התיבה כשהתחיל כבר לרדת גשם".

אז הנה לך המדריך ובו פירוט כל הפעולות שיכניסו אותך טוב יותר לעסקה מוצלחת, בראש שקט – וללא שיבושים
בדרך, עם לא פחות חשוב – הנאה מהדרך.

המדריך מטה נכתב על ידי עו"ד ומגשרת שירה אביטל, בעלת ניסיון פרקטי של 12 שנות ייצוג וטיפול במאות עסקאות נדל"ן. מרצה בתחומי הנדל"ן והמשפט, בבתי ספר ללימודי נדל"ן והכשרת עורכי דין ומשקיעי נדל"ן ובעלת משרד עצמאי בעיר מודיעין ומאות לקוחות מרוצים.

 בכל שאלה ניתן ליצור קשר עם משרדי:

לחצו כאן כדי לכתוב לי הודעה בוואטסאפ 

התקשרו: 050-3909049

או שלחו מייל: shira@law-nadlan.co.il

יוצאים לדרך…

קבלת החלטה והגדרת "למה" ברור

חשוב לצאת לתהליך לאחר קבלת החלטה מודעת על יציאה לתהליך של רכישת דירה למגורים וזאת לאחר שהגדרנו למה בכלל אנחנו יוצאים לתהליך של רכישת דירה חדשה ומה אנחנו מבקשים להשיג בבואנו לרכוש דירה.

לאחר הגדרת "למה" ברור, חשוב שנבחן את כל החלופות הקיימות לאותו למה, כגון: במקום לרכוש דירה חדשה, אולי כדאי לשפץ את הדירה הקיימת (במקרה למשל שה"למה" שלנו הוא שדרוג התנאים הפיזיים של המגורים שלנו) או אפשרות נוספת לרכוש דירה להשקעה, לשכור ולהשכיר וכדומה.

למה זה חשוב (?) – בתהליך רכישת דירה חדשה יכול שיצוצו הרבה ספקות והיסוסים ובלבול, כשיש תהליך קבלת החלטה מודעת, תמיד יהיה "לאן לחזור", למקור כל התהליך הזה, התשובות לשאלה "למה" יצאנו לדרך ומה היה חשוב לנו להשיג באמצעות רכישת הדירה, עוזרות למקד ולפקס אותנו בצמתי החלטה או היסוס כאמור.

תרגום ההחלטה למשימות ופעולות וקביעת מסגרת תנאים ולוחות זמנים

עם קבלת ההחלטה על רכישת דירה חדשה חשוב שנפרק את ההחלטה למשימות/פעולות, נגדיר את המשאבים ולא פחות חשוב את מסגרת לוחות הזמנים.

לדוגמא:

• • מתי על בסיס יומי אנחנו צופים במודעות יד 2 ומשריינים את זה בלו"ז שלנו?

• • מתי אנחנו קובעים בלו"ז לראות דירות פוטנציאליות?

• • על בסיס איזה תנאים מקדימים מבצעים את הסינון הראשוני?

• • אם מדובר בזוג רוכשים – מי מדבר עם בעלי הדירות? מי מתאם את הביקורים?

וכדומה.

הגדרת תנאים (קשיחים וגמישים) לדירה החדשה

אחרי שהגדרנו את ה "למה" (עבור אנשים שונים יש "למה" שונה) מאוד חשוב, בשלב הבא, לקבוע מראש ולדרג לפי סדר חשיבות את כל הפרמטרים החשובים שלתפיסתנו יממשו את ה "למה".

פרמטרים לדוגמא כמו: קביעת עיר המגורים בהתחשב ביוקר המחייה בה / רמה וסוג החינוך / התאמה לגיל השלישי / קרבה למשפחה המורחבת / קהילתיות / קרבה לתחבורה ציבורית / מקום עבודה וכו'

כל אחד ואחת ומה שחשוב להם.

תמיד נתחיל ברמה הכללית יותר ונכנס פנימה (תחילה נבחר אזור בארץ, עיר, שכונה ודירה ספציפית).

דוגמאות לפרמטרים לדירה ספציפית: כיווני אוויר, קרבה לבתי ספר, בניין, בית פרטי, סוג דירה, כמות דיירים, עלויות אחזקה, צורך בשיפוץ, קומה, נגישות וכדומה.

קביעה מראש של כל הפרמטרים שחשובים לנו בדירה החדשה ודירוגם, לפי סדר חשיבות, יאפשרו שליטה בתהליך ולא פחות חשוב זה צמצום חשוב של שפע האפשרויות שעלולות מאוד לבלבל ולהפוך את כל התהליך הזה ללא יעיל וממוקד.

בדיקת התקציב האמיתי וזמינותו

השלב החשוב הזה מורכב משלבי משנה ולצערי, מעטים מקפידים לקיים אותו בכלל ובצורה נכונה בפרט, מה שיוצר לא אחת פערים בין הרצון לביצוע, "חור תקציבי", נטילת אשראי שלא בהתאמה ליכולת הכלכלית האמיתית וכדומה – השפעות שעשויות לחבל בהנאה מהדרך, בשליטה בתהליך וברצון לשקט נפשי במהלך ובסיום תהליך שכזה.

בכל שאלה בנושא זה ניתן ליצור קשר עם משרדי:

לחצו כאן כדי לכתוב לי הודעה בוואטסאפ 

התקשרו: 050-3909049

או שלחו מייל: shira@law-nadlan.co.il

השלב הראשון – בדיקת ההון העצמי האמיתי שלנו וזמינותו

כאמור חשוב להגדיר מראש את התקציב שלנו ולא פחות חשוב את זמינותו:
א ) כדי לוודא שאנחנו לא מבזבזים זמן יקר ואנרגיה על דירות שאין לנו יכולת כלכלית אמיתית לרכוש אותן.
ב ) כדי למנוע מצב כשכבר פגשנו את דירת החלומות שלנו נתמהמה בהחזרת תשובה למוכרים וזאת בשל הצורך שלנו לבדוק את מצבת הכספים שלנו, במקום שנדע מראש אם יש לנו יכולת לרכוש את הדירה או שלא ובאיזה
תנאי תשלום ולוחות זמנים (שוב פעם, מעניק ביטחון, שקט נפשי ושליטה בתהליך).

נתחיל את התהליך בבדיקה דקדקנית של כל מקורות המימון (שהם אינם בנק מלווה) הצפויים לי למימון העסקה: הון עצמי, חסכונות, עזרה משפחתית (הלוואות/מתנות מהורים), הלוואות פרטיות, הלוואות ממקום עבודה, מימון
באמצעות מכירת נכס/אחר וכמובן לשקול לפתוח קרנות כמו: קרן השתלמות, קופת גמל, נטילת משכנתא על נכס אחר וכדומה.

ביחס לכל אחד ממקורות המימון הללו נבדוק מה הסכום המדויק העומד לרשותנו.

זה בדיוק הזמן לקחת רגע לעצמנו בדיוק בנקודת הזמן הזו, נשימה עמוקה והודיה מעומק הלב, על כל ה"יש" הקיים ולברך עליו. לא נתמקד בכמה עוד חסר לנו, אלא מה כבר ניתן לרכוש עם השפע שקיים אצלנו בנמצא ועם מה שכבר השגנו והרווחנו ונוקיר את זה.

כמו כן, נבדוק את מועד זמינותו, האם המועד הוא קשיח או גמיש? ואת תנאי קבלת הכסף.

גם כספים שמקורם מעזרה משפחתית /אחרת, חשוב, אחרי שלב ההודיה על העזרה, שנשאל בצורה מפורשת, את בני המשפחה/האחרים שמתעתדים לסייע לנו ברכישת הדירה לגבי גובה העזרה ומועד זמינותה המדויק.

שלב שני – בדיקת המשכנתא

לגבי הלוואת המשכנתא אמליץ לבדוק מראש מה סכום המשכנתא המדויק שיש ליטול לטובת ביצוע עסקת הרכישה.

נתחיל בחישוב הסכום המקסימאלי, שניתן להגיש כבקשה לבנק – הסכום מורכב מבדיקת אחוזי המימון המתאפשרים בעסקה מבחינה אובייקטיבית – הכוונה עוד לפני בחינת הכנסות משק הבית (הסכום, בשלב הבדיקה הזו הוא נגזרת של האם מדובר בדירה יחידה או נוספת וכן שוויה).

אז נעבור לשלב הדיוק: נבחן מהו הסכום המקסימלי בו משק הבית יכול לעמוד מתוך סך ההכנסות.

בשלב זה נכון שנשאל את עצמנו כמה נכון לי לשלם משכנתא בחודש וכמה מתוך סך ההכנסות שלי אני רוצה שיוקצה לטובת תשלום המשכנתא, ולגזור מכך את סכום המשכנתא הרצוי.

כמובן, שזו רק בחינה פנימית אישית וחייב לאמת את הסכומים שהגענו אליהם גם מול לפחות בנק למשכנאות אחד בתהליך קבלת אישור עקרוני לסכום הנ"ל עוד לפני שמצאנו את הדירה.

לפי מבחן ההכנסות והיתרה הפנויה לאחר ההתחייבות וכמו כן לפי סך ההון העצמי העומד לרשותנו.

שלב שלישי – הערכת עלויות נוספות הכרוכות ברכישת דירה

בנוסף לעלות רכישת הדירה חשוב מאוד לברר מראש, בהערכה הכי קרובה למציאות, את יתר ההוצאות הנוספות ותשלומי החובה הכרוכים ברכישת דירה ע"מ לחשוף את הסכום האמיתי העומד לרשותנו וכמו כן להכיר את כל התשלומים הנוספים בעסקה.

תשלומים והוצאות אפשריים אותם יש להביא בחשבון ברכישת הדירה ולהפחית אותם מתקציב העסקה הינם:

מס רכישה

מס אשר משולם על עסקת קניית דירה אלא אם כן ישנה זכאות לקבלת פטור או הקלה במס רכישה.

מס הרכישה נקבע לפי מדרגות הנגזרות ממחיר הדירה, וכן בהתייחס גם לשאלה האם בבעלות הקונה יש דירה נוספת (חלקי דירה או יותר) או שהדירה הנרכשת הינה או עתידה להיות דירתו היחידה.

החוק מאפשר פטורים והקלות שונים במס רכישה, ומשכך כדאי לבדוק את הנושא הזה לפני מועד חתימת חוזה רכישת דירה.

שכר שירות עו"ד המייצג

מה שמכונה בפי "העם" שכר טרחת עורך דין (אני פשוט לא אוהבת את הביטוי שכר טרחה. הליווי שלכם באמצעותי לא מהווה טרחה עבורי) לרבות עלות תשלומי אגרות רישום.

עלות בעלי מקצוע נוספים בתהליך (ככל שהם נדרשים)

שמאי מקרקעין, סוכן נדל"ן/מתווך, יועץ משכנתאות, בודק בדק בית לתקינות הנכס ואיתור נזילות/רטיבויות, מודד מוסמך, אדריכל, עיצוב פנים, נגרות, קבלן שיפוצים וכדומה.

עלויות הכרוכות בנטילת הלוואת המשכנתא

כמו: דמי פתיחת תיק, אגרות רישום משכנתא, עלות שמאי הבנק וכדומה.

עלויות אריזה, הובלה, פריקה

לעיתים גם מנוף והרכבת רהיטים חדשים.

עלויות רכישות נוספות

כמו: ריהוט, מטבח, תאורה, מוצרי חשמל וכדומה.

עלויות בגין פעולות הכרוכות בכניסה לדירה חדשה

נקיון, צביעה, שיפוץ קל / גדול יותר, ריסוס, תיקונים והתאמות וכדומה.

חשיפה והיכרות עם בעלי מקצוע שילוו אתכם בתהליך

שלב חמישי ואחרון לפרק הזמן הזה של הערכות מיטבית לרכישת דירה זה שלב תחילת המעקב אחר בעלי מקצוע שאתם עשויים לשכור בתהליך ובראשם עו"ד (עורך או עורכת דין) המתמחה בעסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין, יועץ משכנתאות (ככל ונדרש), על מנת ש"ביום פקודה" (ביום בו תרגישו ברגש ותבינו בשכל שהדירה
שראיתם, "היא – היא האחת המיועדת" (בתור מי שחוותה את זה מס' פעמים וחווה את זה דרך החוויות של הלקוחות שלי, כל יום מחדש, אין תחושה מרגשת ומלאת אופטימיות ושמחה מזו) – תוכלו לקבל החלטה מושכלת טובה ומהירה.

הדגש כאן על המהירות והיעילות בנקודת הזמן הזו.

ביום הזה, בו תתגבשו על הדירה אותה ברצונכם לרכוש, תדרשו בזמן קצר להתנהל ולהגיב ל"דרישות ובקשות המוכר" בצורה עניינית, נכונה ומהירה שתביא לתוצאות הרצויות מבחינתכם ולכן כדאי להיות מוכנים במיוחד עם עו"ד שאתם מכירים, עוקבים אחריו/אחריה, שקיבלתם המלצות ושמרגיש לכם שאתם סומכים עליו/ה ושאולי שוחחתם איתם כבר בעבר והתרשמתם מהם וזאת על מנת שתוכלו בנקודת הזמן הזו לבחור ולפעול מתוך בחירה ולא מתוך לחץ או דוחק.

בקטגוריה זו אני ממליצה "להיערך מראש" עם עו"ד ויועץ משכנתא (אם נדרש).

כמי שעוסקת בתחום: ליווי וייצוג משפטי בעסקות נדל"ן – מכירה ורכישה ותכנון מס מיטבי מזה 12 שנים ומניסיון בפועל של מאות מבין לקוחותיי – רוכשים של דירות מגורים, שהקדימו וביצעו את הפעולות הללו כפי שהן מופיעות במדריך זה – אני יודעת בוודאות של 100% שזה יביא אתכם ליום הזה (שהכלה=הדירה תמצא) בצורה מדויקת, החלטית וערוכים טוב יותר.

חשוב להיות במודעות שברגע שאנחנו מוצאים את הדירה המיועדת עבורנו, שמוצאת חן בעינינו ואנחנו מדמיינים בה את מטרותינו מתגשמות, אנחנו כבר הופכים להיות מעורבים רגשית, עם מפלס מתח גבוה.

כמה גבוה (?) זה כבר כל אחד והמבנה הנפשי – רגשי שלו, אבל יותר מהרגיל זה בטוח – וחשוב לדעת את
זה ולהבין שכל החלטה שתתקבל בנקודה זו ואילך היא כבר מעורבת רגשית (וטוב שכך, אנחנו לא רובוטים במיוחד כשמדובר בדירת מגורים שזה משהו מאוד מאוד משמעותי ומשפיע עלינו).

לכן חשוב שתהיה תשתית נתונים מדויקים מבוססי בדיקות שערכנו מבעוד מועד.

המדריך נכתב בהמון אהבה ורצון לחלוק את הידע והניסיון שלי איתכם. כמו בכל תהליך נכון, המדריך נגע, באופן כללי, בסעיפי ההערכות המיטביים, ברמת היכרות ראשונית עם כל סעיף וסעיף ועם כולם יחד. מקווה שמצאת את האמור במדריך זה כידע רלוונטי ותורם.

בכל שאלה ניתן ליצור קשר עם משרדי:

לחצו כאן כדי לכתוב לי הודעה בוואטסאפ 

התקשרו: 050-3909049

שלחו מייל: shira@law-nadlan.co.il

או השאירו את פרטיכם בטופס: