פטור ממס שבח

מה חשוב שתדעו בנושא פטור ממס שבח?

חוקי מיסוי המקרקעין והנדל"ן נתונים לעדכונים מתמידים. העדכונים מתווספים לחוק הקיים ונקראים "תיקון לחוק". אך המונח "תיקון לחוק" עלול להטעות. מי שאינו בקיא ועוקב עלול לחשוב, שמדובר בשינוי קל עד בלתי מורגש. לא כך הדבר! תחת הביטוי הצנוע הזה מסתתרות רפורמות של ממש.

אחת מאותן רפורמות נרחבות היא "תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963". תיקון זה, שנכנס לתוקף ב 1.1.2014, שינה באופן מהותי את הפטורים המוכרים במס שבח על דירות מגורים.

השינוי נועד לסייע במיתון העליה במחירי הדירות ובהגדלת היצע הדירות, בכך שהוא מכביד על בעלי דירות שבבעלותם יותר מדירת מגורים אחת.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח ממכירה או העברה של זכות במקרקעין. המס מוטל על רווח ההון שנצבר מיום העברת הנכס לרשות בעל הנכס ועד למכירתו הלאה. לדוגמא: נניח שלפני 20 שנים רכשתי דירה ששוויה 620,000 שקלים. לאחרונה מכרתי את הדירה תמורת מיליון שקלים. מס השבח יהיה שיעור מתוך הרווח של 380,000 שקלים.

פטור ממס שבח – עד 1.1.2014 ואחריו

עד תיקון 76 (לחוק מיסוי מקרקעין) ידענו כי ניתן לזכות בפטור מלא ממס שבח בעת מכירת דירה, אחת ל- 4 שנים. כלומר, בעל קרקע שבנה בניין על מגרש שבבעלותו ונותרו בידיו חמש דירות (לדוגמא) יכול היה למכור דירה אחת מידי 4 שנים מבלי לשלם מס על רווח ההון שנצבר (בהנחה ומס הכנסה לא ראה בכך "עסק"), בעוד זוג שהתחתן וירצה למכור 2 דירות בסכום כולל העולה על כ 2,000,000 ש"ח בכדי לרכוש דירה גדולה לגדל בה משפחה, ישלם את מלוא המס על אחת מהדירות.

תיקון 76 שינה באופן מהותי את הפטורים המוכרים ממס שבח. מעתה, אין יותר פטור ממס במכירת דירת מגורים כל 4 שנים!!!

על פי הוראות החוק החדשות, מי שהינם בעליה של יותר מדירה אחת, או בעל דירה יחידה אשר טרם חלפו שנה וחצי מיום מסירתה מהקבלן, חייב במס שבח בעת מכירה או העברה של הנכס, גם אם לא מכר דירה בארבע השנים הקודמות. מה במקום? ההסדר החדש מציע הטבה במס שבח (אך לא פטור מלא ממס), בדמות מס מוטב (חישוב לינארי) במכירת עד 2 דירות בתקופה שבין 1.1.14 – 31.12.17.

מתי כדאי לבדוק זכאות לפטור ממס שבח?

• לפני מכירת דירה
• בקבלת דירה במתנה / דירה ללא תמורה או דירה בירושה.
• לפני רכישת דירה נוספת (כדי שתכירו את השלכות מס השבח על הדירה שכבר ברשותכם).
• לפני חתימת הסכם התחדשות עירונית ביחס לדירה / לדירה אחרת שברשותכם (כגון: תמ"א 38).

בדיקה מקצועית ויסודית ע"י עורך דין מקרקעין עשויה להוביל לעתים למסקנה שלא לעשות שימוש בפטור, או לבצע עסקה אחרת טרם הרכישה או המכירה, במטרה לשלם פחות מס, במסגרת החוק כמובן.

הסדר המיסוי המדוייק נקבע בהתאם לתנאים הספציפיים של כל עסקה ועסקה ותלויים באופן ישיר בנתוני המוכר ונכסיו הנוספים.

אל תוותרו על ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין מטעמכם!

אשמח לעמוד לרשותכם למענה מקצועי ואמין על שאלות וליווי בעסקאות נדל"ן.
ניתן לשלוח שאלות במייל לכתובת shira@law-nadlan.co.il או באמצעות טופס צור קשר או להתקשר לטלפון 08-9153880