ערבויות לדיירים בתמ"א 38 – הביטחון וההגנה על הזכויות שלכם
לקראת פרוייקטים מסוג תמ"א 38, השיחות בין הצדדים נוטות לעסוק בעיקר בנושאים כמו זכויות בניה, תמורות (מעלית, ממ"ד, מרפסת שמש וכן הלאה) ולוחות זמנים. כל זה מאוד מעניין וחשוב, אבל מה שבאמת יאפשר לכם לישון בשקט, בידיעה שתקבלו את כל מה שהובטח לכם (או שווה ערך), הן הערבויות – ביטחונות שחיוני לכלול בהסכם, כדי לצמצם ולמזער את הסיכון הכרוך בעסקה. עלותן של כל הערבויות והבטחונות משולמת על ידי היזם, כמובן.
- ערבות ביצוע – ערבות שתפקידה להבטיח את קיום התחייבויות היזם בהסכם. ניתן להפעילה ולקבל את הסכום שהיא מבטיחה בכל עת, בכפוף לתנאי ההסכם והערבות. מטרתכם, כבעלי דירות בבניין בפרוייקט תמ"א, הוא כי גובה הערבות יעמוד, ככל שניתן, בכל שלב של הפרויקט, בהתאמה לעלויות הבניה שטרם בוצעו, עבור בעלי הדירות.
- ערבות מיסים (אוטונומית) – במידה והיזם מנצל זכויות בנייה, או הקלות תכנוניות, שאינן מכוח תמ"א 38 ייתכן ויוטל מס שבח. כך גם במקרה בו היזם הבטיח לדיירים תמורות שאינן פטורות ממס, ע"פ הדין. את המס דורשות הרשויות מבעלי הדירות. גם אם בהסכם כתוב שהיזם נושא בכל המיסים, תפקידה של ערבות זו להבטיח שהיזם ישלם בפועל את המס, אחרת הדיירים יפרעו את הערבות לטובת תשלום המס.
- ערבות רישום (אוטונומית) – נועדה להבטיח שעם סיום הפרויקט היזם ישלים את הרישום בטאבו לבית המשותף על-פי המבנה החדש: ההרחבות וההצמדות (חניה, מחסן) בדירות הקיימות וכן הדירות החדשות.
- ערבות בדק – מטרתה להבטיח את מחויבות היזם לבעיות ונזקים בהרחבות אשר בנה (ממ"ד, מרפסת וכו'). אם, לדוגמא, תהיה נזילה בחיבור שבין הממ"ד לדירה, והיזם יתמהמה בטיפול בבעיה, תוכלו לעשות שימוש בכספי הערבות כדי לתקן אותה בעצמכם.
- ערבות שכירות – מבטיחה תשלומי שכר דירה במקרה של פינוי הדירה (רלוונטי בעיקר במקרה של הריסה).
כל ערבות היא בעלת משמעות שונה אך חשובה, וחשוב לא פחות הוא גובה סכום הערבות. ככל שהסכום גבוה יותר כך הבטוחה שבידי בעלי הדירות שווה יותר, והאינטרס של היזם לעמוד בהתחייבותו חזק יותר. אין סכום קבוע לכל ערבות, והסכום נקבע בהתאמה לכל ופרויקט. חשוב לזכור כי הקמת הערבויות, גם אם לא מממשים אותן, כרוכות בעלויות גבוהות מאוד ליזם, ולכן האינטרס שלו הוא להקטין את גובה הערבות. המלצתי היא להתעקש פחות על ריצוף המרפסת ויותר על גובה הערבות. במקרה של כישלון הפרויקט, ערבות משמעותית תציל אותו (ואת הנכס שלכם) ותאפשר לכם להמשיך את הבניה עם מינימום הפרעות. והעיקר – שיהיה בהצלחה.
מוזמנים לשתף
