תמ"א 38/2 – דייר סרבן

דייר סרבן בהליך תמ"א 38/2

חוק המקרקעין – חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה – מאפשר, בתנאים מסוימים, לממש תכנית תמ"א 38/2 שתכליתה הריסה ובניית בניין חדש, גם ללא הסכמת כל הדיירים.

אם הנכם מעוניינים לממש פרוייקט "פינוי בינוי" לפי תמ"א 38 (תיקון 2) אבל ישנו דייר סרבן אחד או מספר דיירים "סרבנים", אין סיבה להרים ידיים. החוק מכיר בזכותו של הרוב להשביח את רכושו ואת הרכוש שבבעלות משותפת, ושם סוף לזכות המיעוט להחזיק את שכניהם כבני ערובה בבניין ישן ומסוכן. החוק מאפשר לבעלי דירות בבניינים, אשר בבעלותם לכל הפחות 80% מהדירות בבניין ואשר לכל הפחות 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, לבקש מן המפקח על רישום המקרקעין לעשות שימוש בסמכותו ולאשר עסקת תמא 38/2 הכוללת הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש, וזאת על אף התנגדותם של בעלי דירות אחרים בבניין. אז… כיצד ניתן לממש את ההקלה שהחוק מאפשר?

ראשית, חשוב להשיג את אישור הרוב, כלומר לוודא כי לפחות 80% מהדיירים (שלפחות 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם) חתמו על הסכם תמ"א 38/2 עם יזם. במקביל, יש לפעול להשגת אישור עקרוני מטעם הועדה המקומית למימוש הפרויקט (היתר בתנאים). לאחר שהתמלאו שני תנאים אלה, ניתן לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין. המפקח ישמע את טענות הדיירים המבקשים ואת טענות הדייר הסרבן או הדיירים מתנגדים ויקבל החלטה. במידה ויחליט לדחות את ההתנגדות, ימונה עו"ד או רו"ח אשר יחתום בשם הדיירים על ההסכם עם היזם. חשוב להדגיש כי רוב של 80% אינו מהווה אישור אוטומטי למימוש הפרויקט. הדבר המתאפשר בעזרת הרוב הוא הפניה למפקח והוא, בבואו להחליט, מחויב לשקול גם את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של הדייר הסרבן ובהשלכות. לצערנו, התיקון אינו מבהיר מהי מסגרת שיקול הדעת הנתונה למפקח בעניין זה.

תזכורת קצרה – על תמ"א 38 והדרך הקלה (יחסית) למימוש זכויותיכם

תמ"א 38 הינה "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה" שמטרתה לעודד דיירי בניינים ישנים לבצע חיזוק המבנה כדי לשפר את עמידותו. החיזוק מתבצע על ידי חברה קבלנית, המבצעת את העבודה בתמורה לזכויות בניה נוספות בבניין. כלומר – החברה מקבלת דירות חדשות אותן היא יכולה למכור, ואילו הדיירים זוכים בבניין בטיחותי, מחודש ומשופץ הכולל תוספות בניה המשפרות את איכות חיי הדיירים ומעלות במידה ניכרת את שווי הנכס שבבעלותם, כגון – מעלית, ממ"דים, מרפסות שמש, מחסנים וחניות. גורם מקצועי מלווה מטעם הדיירים הינו חיוני בעסקאות תמ"א 38 וזאת בגלל מורכבות הפרוייקט. יזם, או חברה קבלנית, הוא בעל אינטרס לקדם את העסקה תוך צמצום עלויותיו, דבר שעלול לפגוע בזכויות הדיירים ובמקרים קיצוניים אף לגרום להקפאה של פרוייקט עד למצב של עצירה מוחלטת. עו"ד דיירים בתמ"א 38 מלווה, המבין ומנוסה בתמ"א 38, כנציג הדיירים, יעמוד על מיקסום זכויותיכם בכל שלב, ויתווך בינכם לבין היזם עד להשלמת הפרוייקט.

מוזמנים להמשיך לקרוא על הליווי המקיף של עו"ד תמ"א בתהליך תמ"א 38/2

מוזמנים לשתף