הליווי המשפטי שאתם חייבים לפרוייקט שלכם – חינם!
- החלטתם שהגיע הזמן לבצע תמ"א 38/2 בבניין שלכם?
- הבנתם שחייבת להיות דרך לעשות את זה בהסכמה עם השכנים?
- רוצים גם לקבל את הדירות הטובות ביותר וגם את כל הביטחונות וההגנות המשפטיות?
אז כדאי שתכירו את מודל "המכרז המקיף לתמ"א 38/2 "
עו"ד שירה אביטל, מומחה בליווי בניינים בתהליכי תמ"א 38/2 מסבירה מדוע מודל המכרז המקיף נחשב כיום למודל המתקדם, היעיל ומשתלם ביותר לבעלי-דירות, וכיצד התהליך המתנהל בשקיפות מלאה, תוך שיתוף בעלי הדירות וללא תשלום מצידם, פועלת כבר היום לטובת הדיירים בבניינים רבים.
מהו בעצם המכרז המקיף לתמ"א 38/2?
המכרז המקיף הוא תהליך מובנה לייצוג משפטי של בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38/2 הנערך בדרך של מכרז יזמים. המכרז נכתב בשיתוף בעלי הדירות בבניין ומגדיר מראש את כל תנאי הסף המהותיים לעסקה. הוא מכונה "מכרז מקיף" מאחר והוא מתייחס הן לדרישות הדיירים לדירות התמורה, הן להיבטים התכנוניים והן להיבטים המשפטיים.
את המכרז המקיף מעבירים למספר יזמים, אשר מעוניינים לבחון את השתתפותם בפרויקט. כאשר היזמים מקבלים מראש את כל תנאי הסף המהותיים, נוצר תהליך מסודר מתחילתו, אשר משתתפיו מתחייבים כולם להגנות המשפטיות הנדרשת לבעלים (ערבויות/ הגנות/ לוחות זמנים / אחריות היזם וכו') בעוד הם מתחרים על התמורה המקסימאלית לבעלי הדירות.
כיצד מתבצע התהליך בפועל?
לאחר שבעלי הדירות ממנים עורך הדין לייצג אותם בתהליך, העו"ד אמון על מספר שלבים מוגדרים מראש:
- עריכת בדיקות כלליות להיתכנות תכנונית וכלכלית של הפרויקט
- הפקת חוברת מכרז בה מעוגנים כל העקרונות המהותיים להתקשרות, תוך הגנה מקסימאלית על זכויות בעלי הדירות.
- הפצת החוברת ליזמים ולבעלי הדירות וקבלת הצעות מיזמים.
- עריכת מפגש דיירים (או נציגות הדיירים) לצורך עיון וסינון הצעות יזמים. בשלב זה, מחליטים בעלי הדירות עם אילו מההצעות (כלומר היזמים) הם יתקדמו לשלב הבא.
- פגישה עם היזמים שהגיעו לקו הגמר ובחירת ההצעה המועדפת.
- עריכת בדיקה מעמיקה ליזם הנבחר, יכולותיו הפיננסיות, ניסיונו בפרויקטים דומים וכדומה. בהנחה שהכל תקין, מודיעים ליזם על זכיתו במכרז.
- עריכת ההסכם המשפטי. מאחר והיזם כבר הסכים מראש לכל עיקרי ההסכם (כפי שהופיעו במכרז), שלב זה לרוב פשוט וקצר ביותר. במקביל נערך התכנון העקרוני לפרויקט (תכנון דירות התמורה).
- ממשיכים לשלב התכנון המפורט ואישור התכניות ברשות המקומית ובחירת מפקח בניה מטעם בעלי הדירות. לאחר שניתן היתר בניה ממשיכים לפינוי הבניין, הריסתו ובניית הבניין החדש.
- בסיום הבניה – קבלת הדירות החדשות וליווי בעלי הדירות בשנת הבדק.
כמה עולה הייצוג המשפטי כולל המכרז לבעלי הדירות ?
כלום.
על אף שעורך הדין מייצג את בעלי הדירות ומגן על האינטרסים שלהם, עלות שכר הטרחה של העו"ד המלווה אינה משולמת על ידם אלא על ידי היזם הנבחר.
כחלק מהשקיפות המלאה בה מתנהל כל התהליך, שכרו של עורך הדין מאושר מראש על-ידי בעלי הדירות, מוצג בחוברת המכרז ובהמשך נכלל במסגרת ההסכם המפורט.
מה כולל הליווי המשפטי ומתי מסתיים?
משרד עו"ד שירה אביטל מלווה את בעלי הדירות כבר מהשלב הראשוני ביותר. אנו מתחילים את עבודתנו המשותפת בגיבוש הרעיון בקרב הדיירים ואז ממשיכים יחדיו לשאר השלבים: עריכת המכרז, חתימת הסכם תמ"א 38/2, אישור התכניות בעירייה, פינוי הדירות, בניית הבניין החדש וקבלת הדירות. משרדנו ממשיך ללוות את בעלי הדירות עד לסיום שנת הבדק.
יותר ויותר בעלי דירות בבניינים המיועדים לתמ"א 38/2 הגיעו למסקנה שהדרך הנכונה והמהירה היא רק באמצעות מכרז יזמים.
רוצים לדעת מדוע? יתרונות המכרז המקיף:
- בסיס להשוואה – מכרז קובע דרישות מינימום, ולכן הוא מאפשר בסיס עקבי להשוואה בין ההצעות השונות. מדוע הדבר חשוב? נסו להשוות בין הצעה לדירה בעלת מרפסת גדולה יותר אך עם חניה טורית, להצעה לדירה בעלת חניה במקביל בקומה נמוכה יותר. מסובך, נכון? במקום לנסות להשוות בין תפוחים לתפוזים, הפרמטרים להשוואה מוגדרים מראש בחוברת המכרז, אשר בעלי הדירות שותפים לניסוחו.
- מקסום ערך הפרויקט והתמורה לדיירים– כאשר אתם נכנסים לפרויקט תמ"א 38/2 למעשה הנכם מוכרים ליזם זכויות בניה ששווין אינו ידוע לכם. מכרז יספק תמונת מצב טובה למדי לגבי ערכו המסחרי של הנכס העתידי שלכם, ותוכלו לדעת איזו הצעה משאירה יותר בידכם ואיזו פחות. בנוסף, מכרז יאפשר לכם לקחת את ההצעה הטובה ביותר אל היזם המועדף עליכם, ולבקש ממנו להשוות ולהעלות…
- סינון הצעות לא רלוונטיות – כמעט תמיד ישנן כאלה. יזם שמבטיח להוריד עבורכם את הירח ולצפות אותו בשוקולד, העיקר שתבחרו בו. אם שני יזמים מציעים תמורה דומה ואילו השלישי מציע תמורה גבוהה בהרבה, זה המקום להתחיל לחשוד שזכיתם בהצעה שכדאי לסרב לה, מאחר והיזם לא יוכל לעמוד בהבטחותיו בהמשך.
- עיגון פרמטרים הכרחיים עוד לפני תחילת המשא ומתן– מהם פרמטרים הכרחיים? כל אותם פרטים אפורים, שדיירים נוטים להתעלם מהם, אבל הם בעלי חשיבות רבה. הגנות משפטיות שיבטיחו את רכושכם ואת שלוות נפשכם: ערבויות, אחריות יזם, הגנה על זכויות בעלים, הבטחת תשלומים ואפילו לוחות זמנים. מכרז שמעגן מראש את העקרונות המשפטיים לאורם יערך ההסכם, מבטיח מצב שבו היזם שהבטיח תמורה מסחרית גבוהה מתחייב גם לגבות אותה בערבויות הנכונות ובמעטפת המשפטית הראויה.
- נטרול אינטריגות וחיכוכים בין הדיירים– לא פחות חשוב. מכרז הוא הליך שקוף. כל דייר רשאי להציע יזם, אך כל היזמים יענו על אותן הדרישות. כל דייר רשאי לבחור את ההצעה המועדפת עליו, אך בסופו של דבר מתקבלת תמונת מצב ברורה של ההצעה הטובה ביותר, והדיירים, או נציגות הדיירים, מקבלים החלטה ובוחרים את היזם. אגב, כחלק מהשקיפות, מובן שגם שכרו של עורך הדין האמון על ביצוע המכרז אמור להיות ידוע וגלוי לדיירים.
האם למכרז המקיף יש חסרונות לעומת השיטה הישנה?
למעשה, לא ממש. יש מי שיאמרו כי מכרז דורש יותר השקעת זמן בעבודת הכנה בתחילת הדרך. הדבר נכון, במידה
מסוימת. עם זאת, עבודת ההכנה נעשית על-ידי עורך הדין המלווה (במסגרת הליווי מקיף), כך שהדיירים אינם נדרשים להשקיע יותר זמן או מאמץ. להיפך. והרשו לי לגלות לכם, במרבית המקרים, הזמן שיושקע במכרז יחסוך זמן רב, כשתעברו לשלב החוזה. מאחר והפרטים המהותיים, אלה שתמיד מתווכחים עליהם, כבר הוכרעו, ומאחר והדיירים כבר הגיעו להסכמה, מרגע בחירת היזם דרככם אל החוזה סלולה.
המכרז המקיף – חיוני במיוחד בתמ"א 38/2, פחות בתמ"א 38/1
מדוע דווקא בתמ"א 38/2? מבלי להקל ראש במורכבותו של פרוייקט תמ"א רגיל, בסופו של דבר התמורה די ברורה. אפשר לצפות את התוספות הידועות מראש: מרפסת, ממ"ד, מעלית וכו'. ההבדלים הם בניואנסים: חצי מטר פה, קרמיקות כאלה שם. לעומת זאת, בפרויקט תמ"א 38/2, כאשר הורסים ובונים מחדש, כל הקלפים נטרפים ומחולקים מהתחלה. ישנה משמעות עצומה להיבטים המסחריים, כלומר לשווי הנכס שייוותר בידי כל דייר ודייר. מכרז הוא הדרך האפקטיבית ביותר למקסם את התמורה! מהסיבות שצוינו לעיל.
האם חובה להיעזר בעו"ד מלווה עבור המכרז המקיף?
אין חובה, אך מומלץ ביותר! ואסביר מדוע: מכרז ערוך היטב גם ממקסם את הערך המסחרי וגם מביא בחשבון את הביטחונות וההגנות המשפטיות (שמכרז מסחרי רגיל אינו מתייחס אליהן). לכן, כדי להבטיח את ההגנות המקסימליות, חיוני שמכרז כזה ייערך ע"י עורך דין מנוסה ובקיא בתמ"א 38/2.
עו"ד שירה אביטל, כיצד היית מסכמת את התועלות הברורות בתהליך במשפט אחד? "ניהול תהליך ברור, שקוף ואובייקטיבי ע"י עו"ד מתחום התמ"א, אשר מייצגת את האינטרסים של בעלי הדירות ועורכת עבורם מכרז יזמים שכזה, מאפשר לצלוח את הפרויקט במינימום עיכובים ומקסימום הסכמה מצד השכנים".
משרדנו ישמח להשיב על שאלותיכם וכמובן ללוות אתכם ואת בניינכם בתהליך תמ"א 38/2. התקשרו עכשיו לטלפון 08-9153880 או השאירו פרטיכם בטופס צור קשר ואנו נחזור אליכם בהקדם.
תודה ובהצלחה.
