זיכרון דברים לרכישת או מכירת דירה: לחתום או לא לחתום?

נושא הדיור בישראל הפך למתוקשר בשנים האחרונות ואנו עדים למגמה ברורה ובולטת לפיה לא די בכך שיוקר המחייה גבוה, אלא שעד שאתם סוף סוף מוצאים דירה שמתאימה לצרכים שלכם, שעונה על דרישותיכם ולא פחות חשוב, שנמכרת במחיר שאתם מסוגלים לעמוד בו, יש תחרות גדולה בשוק, תחרות שעלולה להוביל ללא מעט טעויות אותן מבצעים רוכשי דירות חדשות. אתם מוצאים את עצמכם עומדים מול הנכס ויחד עמכם רוכשים פוטנציאליים נוספים ואף אחד לא רוצה להפסיד את ההזדמנות שעומדת לנגד עיניו, שכן אחרי כל כך הרבה חיפושים, כל מה שברצונכם לעשות משכבר מצאתם, הוא לסגור את העסקה בחתימתה כמה שיותר מהר.

כך קורה שאתם מוצאים את עצמכם מתמודדים על הזכות לרכוש את הדירה עם עוד אנשים וכדי לשריין את מקומכם ולהבטיח שהדירה המיוחלת אכן תהפוך להיות שלכם, אתם נדרשים לחתום על כל מיני חוזים והסכמים או זיכרון דברים או בקשה לרכישה, אשר פעמים רבות משמעותם אינה מובנת. אחד המסמכים המשפטיים שבעלי דירות ובעיקר המתווכים/סוכני הנדל"ן נוטים להציע כתנאי לכך שהדירה תשמר עבורכם הוא זיכרון דברים לרכישת הדירה.

הבעיה היא שחתימה על זיכרון דברים לרכישה או מכירה של דירה, במיוחד כאשר היא נעשית ללא ליווי של עורך דין מקרקעין מורשה, עשויה ליצור סכסוכים רציניים שיכולים להסתכם בסכומי כסף לא מבוטלים. חשוב שתדעו שלחתימה על יש השלכות משפטיות ולכן לפני שתמהרו לחתום, כדאי שתכירו את ההשלכות והמשמעויות שלהן. ריכזתי עבורכם את המדריך הבא, שכולל עצות פרקטיות שיעזרו לכם להבין מהו זיכרון דברים, האם הוא מהווה עוד שלב במשא ומתן או שמא זהו הסכם מחייב, מתי כדאי לחתום עליו ומתי לא.

מהו זיכרון דברים לרכישה או מכירה של דירה?

זיכרון דברים הנו הסכם משפטי, המהווה הסכם מכר זעיר לקניית או רכישת דירה או נכס מקרקעין אחר. זיכרון הדברים  מכיל את פרטיהם של הקונים והמוכרים, פרטים של הנכס המיועד למכירה, כתובת, מספר חדרים, תכולה במידה ויש, תאריך פינוי של הדירה ומסירתה לידי הקונים וכמובן, מחיר ותנאי תשלום. מדובר בהצהרת כוונות להתקשרות עד לחתימה הסופית על חוזה המכר הסופי ומטרתה לעגן את הסכמות הצדדים על כל האמור לעיל.

הצורך בזיכרון דברים לרכישת דירה נולד לכאורה עקב ריבוי מתמודדים על אותו הנכס המוצע למכירה וכדי להבטיח שהדירה שראיתם אכן תימכר בסופו של יום לכם ולא לקונים אחרים, יש צורך בחתימה על הסכם, זמני או מלא. למה ל"כאורה"? כי הרבה פעמים מצב של תחרות על הנכס הוא אינו אלא מצב מדומה שאין לא כל אחיזה במציאות ומלבדכם אף אחד עדיין לא הציע הצעה סופית למוכרים של הדירה/נכס ובמצב דברים שכזה זיכרון הדברים הוא רק להבטחת תשלום דמי התיווך שהובטחו למתווכים בעסקה ובעידודם תאלצו לחתום על זיכרון הדברים מבלי שיש צורך ממשי בכך.  השאלה האם ההסכם נחשב למחייב או כשלב מעבר במשא ומתן נבחנה בבית המשפט במספר פסקי דין, כאשר עלו סוגיות ואי הסכמות לגבי לא מעט הסכמים, לאחר שאלו נחתמו. סוגיות שבמהלכן מי מהצדדים רצה לסגת מן ההבנות שהושגו בזיכרון הדברים ואז עלתה השאלה האם זיכרון דברים כאמור מהווה הסכם מחייב לקנייה/מכירה של הנכס או לא.

יתרונות וחסרונות של זיכרון דברים

נדגיש שלמתווך אסור לערוך זיכרון דברים לדירה ולהחתים את הצדדים, אלא רק במידה והצדדים עצמם עורכים את ההסכם ו/או שהוא נערך על ידי עורך דין מטעמם ולכן בכל מקרה אל תחתמו על שום זיכרון דברים ללא ייעוץ משפטי או רק באמצעות המתווך בעסקה . לעיתים מתוך לחץ אנשים חותמים במעמד הפגישה עם המתווך וזו טעות. למסמך שכזה אין תוקף משפטי ברור ולא די בכך, אלא שחתימה כזו עלולה לפגוע בכם בהמשך.

כאמור, מצד אחד ישנו חשש שהעסקה תתפספס אם לא ייחתם במקום זיכרון הדברים לרכישת הדירה, אך מאידך יש משמעויות משפטיות נרחבות לחתימה ולא צריך למהר לחתום. קורה שמישהו מהצדדים מחליט לסגת מן העסקה, משום שקיבל הצעה טובה יותר, כיוון שהתגלו עובדות חדשות על הנכס, כמו לדוגמא חריגות בנייה וכך הלאה. במצב שכזה, אם אחד הצדדים עדיין מעוניין בעסקה הוא יכול לחייב את הצד שביקש לסגת לקיים את העסקה או לפחות להשתתף בנזקים שנגרמו בשל ביטולה, השתתפות אשר יכולה להגיע לסכומי כסף גדולים מאוד ואז לעיתים הסכסוך עובר לטיפול בבית משפט.

את השאלה הזו ניסו לפתור בבית המשפט באחד מפסקי הדין שנחשב לאבן דרך בכל הנושא הוא פסק הדין של הליך ע”א 158/77 רבינאי נגד מן שקד בע”מ. בפסק דין זה נקבעו שני מבחנים מצטברים שלפיהם יוחלט האם זיכרון דברים לדירה ייחשב כהסכם מחייב ולהלן המבחנים:

מבחן גמירות הדעת – האם כוונתם של הצדדים בזיכרון הדברים הייתה שלב במשא ומתן או שמא מדובר היה בהסכם סופי. כלומר, האם זיכרון הדברים היה הכנה לעסקה עתידית או שזו הייתה העסקה עצמה, העסקה הסופית והמלאה.

מבחן המסוימות – האם הוסכמו בזיכרון הדברים כל הנושאים המהותיים של העסקה ובכלל זה: פרטי הצדדים, פרטי הנכס, תאריך מסירתו, מחיר הנכס וכיוצא בזה. מדובר בפרטים ספציפיים שהופכים את העסקה למסוימת, כלומר כזו שמהווה תשתית מלאה להסכם חוזי מחייב וגמור. נציין שלגבי המבחן השני אין הגדרות חד משמעיות ובית המשפט יכול לפסוק בהתאם לכל עסקה לגופה, שכן ישנם קריטריונים שמשתנים בין עסקת מקרקעין אחת לאחרת.

לאורך השנים ולאור פסיקות שהתקבלו בבית המשפט נראית מגמה לפיה נוטה בית המשפט לפסוק כי אכן מדובר בזיכרון דברים לדירה גם אם התקיים רק המבחן הראשון, שקובע שאכן היה הסכם גמור, שכן את נתוני המבחן השני ניתן לבדוק ביחס למה שמקובל בשוק והם דינמיים. אם שני המבחנים התקיימו אז יפסוק בית המשפט פיצויים ובמקרים מסוימים אף יחייב את הצדדים להמשיך את העסקה ולהוציאה לפועל. לעומת זאת, כאשר שני המבחנים לא התקיימו העסקה תבוטל והצד המבטל ייחשב ככזה שביטל את העסקה בתום לב ולכן לא יידרש לשלם פיצויים.

מתי כדאי לחתום ומתי לא?

אחד הקריטריונים שלפיהם נקבע האם זיכרון הדברים יהווה באותה עסקה הסכם מחייב או לא הוא נוסחת הקשר. הרבה פעמים אנו פוגשים נוסחים של זיכרון דברים בהם מצויין  באופן מפורש כי: "זיכרון הדברים לדירה כפוף לחוזה פורמלי מחייב בין הצדדים או להסכם משפטי מחייב בין הצדדים" מתוך רצון וכוונה  שללא החוזה המחייב לא ניתן יהיה לממש את זיכרון הדברים והוא יהווה רק שלב ביניים לפני החתימה הסופית. מנגד, אם יקבע כבר  בזיכרון הדברים שהוא חוזה מחייב את כל הצדדים לעסקה, אז ייחשב הזיכרון דברים כמחייב כמו הסכם מלא. עם זאת, למרבה הצער, בלא מעט מקרים נוסחת הקשר לא ברורה דיה ועל כן יש צורך להיכנס לעובי הקורה ולבחון האם הייתה כוונה ברורה של שני הצדדים להתקשרות מחייבת בזיכרון הדברים לרכישה או מכירה של דירה או לא ומקרים כאלו יכולים להגיע עד לבית משפט.

לסיכומו של עניין, על השאלה מתי כדאי לחתום ומתי לא אין תשובה חד משמעית, אך המלצתי בכל מצב שבו אתם מעוניינים  לחתום על זיכרון דברים לרכישה או מכירת דירה, גם אם זה בלהט הרגע, היא להתייעץ עם עורך דין. לא משנה באיזו עסקת נדל"ן מדובר, תמיד כדאי לפנות לעורכת דין מנוסה שבקיאה בתחום ויכולה לערוך עבורכם מסמך שמצד אחד יהיה מחייב מבחינה מסגרתית, מה שאומר שאנשים אחרים שרוצים את הנכס לא יוכלו לרכוש אותו במקומכם, אך מאידך עדיין איננו משתכלל לכדי הסכם מחייב ובלתי ניתן  להפרה, מה שאומר שיהיה קושי לתבוע אתכם בגין הפרתו.

במידה ויש לכם שאלות נוספות בנושא אני מזמינה אתכם לפנות לקבלת ייעוץ אישי בענייני מקרקעין במשרדנו בעל ניסיון בתחום, שמכיר את כל הפסיקות הרלוונטיות ויודע לתת לכם מענה מקצועי ומקיף לכל סוגיה שעמה אתם מתמודדים בנושא זיכרון דברים לדירה בפרט ומכירת/רכישת נכסים בכלל.