דיירי בניין בראשון לציון, בסך הכל ביקשו לשפץ את הבניין במסגרת תכנית תמ"א 38, אך פחות משנה לאחר תחילת העבודות, קרס הקבלן המבצע, נטש את הפרויקט והותיר אחריו בניין על פיגומים ושובל של לקוחות שחשו מרומים, בהם גם רוכשי הדירות החדשות בפרויקט, ללא הכסף וללא הדירה.
החברה הקבלנית, נקלעה לקשיים כלכליים ונאלצה להפסיק את פעילותה, אך בתוך כך גם נהגה בכשל גדול כלפי לקוחותיה שביקשו לקנות את הדירות החדשות בפרויקט. את הדירות הללו מכרה החברה ללא ליווי בנקאי ובניגוד להסכם שחתמה מול הדיירים הקיימים, במעין עסקה סיבובית שבמסגרתה הסכימו הרוכשים החדשים, בתמימותם, לוותר על ערבות מתאימה.
בעסקה סיבובית זו, הבטיחה החברה לרוכשי הדירות החדשות מחיר נמוך יותר עבור הדירות ושעבוד של חלקת קרקע אחרת על שמם, בתמורה לתשלום חלקי מראש. הצעה מפתה זו נועדה לשכנע את הרוכשים לקחת על עצמם סיכון מיותר של העברת כסף לקבלן ללא רישום הערת אזהרה לטובתם בטאבו, והתוצאות כפי שניתן לראות, יכולות להיות קשות. למרבה הצער, זוהי רק דוגמא אחת מיני רבות בתוך שוק בו פועלים מעל 1,000 יזמי תמ"א 38 כשרובם כלל לא עסקו קודם לכן בנדל"ן ומעולם לא השלימו אף לא פרויקט אחד בודד. דוגמא זו משקפת נאמנה את הסיכון שלוקחים על עצמם רוכשים, שאינם לוקחים ייצוג וליווי משפטי מתאים לרכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38.
בעקבות ריבוי הפרויקטים במסגרת תכנית תמ"א 38 לחיזוק והשבחה או הריסה ובנייה של מבנים מיושנים בכל רחבי ישראל, התפתחה בשנים האחרונות נישת נדל"ן ייחודית וחדשה של רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38. במרבית המקרים מציעה נישה זו, חלופה אטרקטיבית שאין לה מקבילה אחרת בשוק הנדל"ן: המחירים זולים יותר, לוחות הזמנים קצרים יותר והבנייה מתבצעת במרכזי ערים באזורים בהם אין עתודות קרקע פנויות.
כדאי לקרוא: רוכשים דירה זה מה שחשוב שתבדקו לפני חתימה.
יחד עם זאת, וכפי שניתן ללמוד מהדוגמא שהבאתי לעיל, רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 מחייבת משנה זהירות, וזאת מסיבה אחת מרכזית והיא, ריבוי הצדדים השותפים לעסקה. מצד אחד, בעלי הזכויות/ הדיירים הקיימים, מצד שני היזם/הקבלן, ומצד שלישי רוכשי הדירות החדשות. בניגוד לעסקת רכישת דירה חדשה -רגילה בה מעורבים שני צדדים בלבד, קבלן מול קונה, ברכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38, נוסף צד שלישי בדמותם של דיירי הבניין הקיימים. במשולש משפטי ייחודי זה, עשויים להיווצר ניגודי עניינים וסתירות בין ההתחייבויות שנותן היזם לרוכשי הדירות החדשות מחד ולדיירים הקיימים מאידך. בהיעדר מסגרת משפטית הולמת, עשויים להיווצר מצבים של הפרת זכויות רוכשי הדירות החדשות על חשבון התחייבויות שניתנו על ידי היזם לדיירים הקיימים.
במצבים אלה, עורך דין מקרקעין רגיל כבר לא יוכל לסייע לכם, ועליכם למצוא ייצוג של עו"ד המתמחה בתחום הספציפי של רכישת דירה חדשה מפרויקט תמ"א 38, עו"ד שמכיר את המשולש המשפטי הייחודי ואת ההיבטים המשפטיים החדשים שהוא יוצר, ויודע לתת לכם פתרונות שיבטיחו את זכויותיכם ואת כספיכם בעסקה.
5 השאלות שריכזתי עבורכם להלן, תסייענה לכם להבין את המורכבות המשפטית ואת השיקולים שיהיה עליכם לקחת בחשבון לפני שאתם ניגשים לחתום על מסמך כלשהו.
מה טיב ההתקשרות בין היזם ובין בעלי הזכויות/ הדיירים הקיימים?
למרבה הצער, אנו עדים לאחרונה למקרים בהם ממהר היזם לשווק דירות חדשות למכירה בטרם חתם על הסכם משפטי מחייב מול בעלי הזכויות, או בניגוד לקבוע בהסכם. בהתאם לכך, בכל עסקת רכישת דירה חדשה מפרויקט תמ"א 38, חשוב מאוד לבדוק האם ומה נחתם מול היזם, כמה מבעלי הזכויות חתמו, כמה לא חתמו ומדוע. במסגרת זו, אתם רוצים לקבל לידיכם את כל מסמכי ההתקשרות בין היזם לדיירים, ללמוד אותם לעומק ולזהות מלכודות אפשריות, כדוגמת תנאים מוקדמים למכירת הדירות החדשות ועמידת היזם בתנאים אלה, חובות החלות על בעלי הדירות החדשות, עיגון הזכות להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לטובת רוכשי הדירות החדשות (למשל, גינה לדירה שנמכרת כדירת גן) וזכויות הדיירים הקיימים לשינוי או ביטול ההסכם.
באיזה שלב מצוי הפרויקט?
בירור שלב הפרויקט יספק לכם מענה על השאלה כמה זמן לפני קבלת היתר הבנייה משווקת כבר הדירה החדשה. לנתון זה ישנן השלכות נרחבות על שווי הדירה ועל הסיכון בפרויקט – ככל שרכישת הדירה נעשית בשלב מוקדם יותר על ציר הזמן ממועד קבלת היתר הבניה לפרויקט, כך אמור להיות מחירה נמוך יותר. בהיבט זה, חשוב להבטיח בהסכם הרכישה, סעיפים המאפשרים לקונה הדירה החדשה להשתחרר מההסכם במקרה של איחור בקבלת היתר הבניה.
אילו בטוחות מוענקות לקונה הדירה החדשה?
בכל עסקה, חשוב לבדוק מראש האם יש לפרויקט ליווי בנקאי, האם ניתנת ערבות בנקאית על כל תשלום שנכנס לחשבון הליווי הסגור של הפרויקט, האם נרשמת לטובת הקונה הערת אזהרה על היחידה הרישומית החדשה והאם התשלומים מבוצעים על פי קצב התקדמות הבנייה.
סוג הבטוחה שתינתן לכם הוא עניין חשוב, אך חשוב מכך הוא ההסבר המפורט שאמור עורך הדין שלכם לספק לכם אודות טיב הבטוחה, משמעותה ומעמדה, או במילים אחרות: מהי ההגנה שתעמוד לכם במקרה שהיזם נקלע לקשיים ולפשיטת רגל. עורך הדין שלכם צריך לספק לכם את מלוא המידע וההסברים שיאפשרו לכם לאמוד את הסיכונים ברכישת הדירה, ולקבל החלטה מושכלת באשר לביצוע העסקה. כמו כן, אמור עורך דינכם לספק לכם פתרונות לצמצום הסיכון בעסקה, למשל באמצעות קיום מנגנון וקצב נכונים למכירת הדירות החדשות ורישום הערות אזהרה.
מיהו הקבלן המבצע?
זהותו, מעמדו, מצבו הפיננסי והמוניטין של הקבלן המבצע, הם מרכיבי מפתח בקביעת רמת הסיכון בעסקה. בהתאם לכך, אתם רוצים לבדוק מיהו הקבלן, מה ניסיונו, מה חוסנו הפיננסי, האם הוא קבלן רשום, מה סיווגו, האם קיימים מאבקים משפטיים בהם מעורב היזם, מה טיבם ומה חלקו באותם מאבקים, כמה פרויקטים הוא השלים ומיהם אנשי המקצוע המלווים אותו.
אם אתם מתכוונים לממן את העסקה באמצעות הלוואת משכנתא, חשוב לבדוק מראש שאין לבנק התנגדות כלשהי לקבלן המבצע, ולקבל ממנו אישור עקרוני מראש ובכתב. בהיבט זה, בירור הדברים מול הבנק, יסייע לכם להבין מול מי אתם עומדים, והאם מדובר על קבלן מוכר ואמין אם לאו.
כיצד מבוצעים הפיקוח והבקרה על הפרויקט?
בהיבט זה, עליכם לבחון האם הקבלן עומד בלוחות הזמנים ובאבני הדרך שהוגדרו, מהו הצפי לסיום הפרויקט, האם הקבלן עומד בהתחייבויותיו כלפי הדיירים על פי תכנית הבנייה, והאם הוגדרו קנסות וסנקציות על חריגה ממסגרת הזמנים של הפרויקט.
לסיכום, רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 היא ללא ספק חלופה מעולה בהשוואה לאפשרויות אחרות בשוק הנדל"ן. השאלות שפירטתי לעיל יסייעו לכם לגשת אל העסקה ממקום של בטחון וידע, אך חשוב לזכור כי כדי לקבל עליהן את התשובות המלאות, כדי להבין את הניואנסים המשפטיים סביבן וכדי להבין את הפתרונות המשפטיים האפשריים לכל סיטואציה אפשרית במשולש המשפטי הייחודי לעסקאות מסוג זה, חשוב שלצידכם יעמוד עו"ד מקרקעין מנוסה המתמחה בתחום הספציפי של רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38, עו"ד שיכול בקלות לעשות עבורכם את ההבדל, בין מפח נפש ובין מימוש מוצלח של הזדמנות נפלאה.
צריכים ייצוג משפטי, תשובה או עזרה בנושא דירה במתנה ? ניתן להתקשר לטלפון 08-9153880 או לשלוח שאלות באמצעות טופס צור קשר
