מיסוי עסקת קומבינציה

כך תימנעו מהפסד כספי בגין מיסוי עסקת קומבינציה

רגע לפני שאתם נכנסים לתהליך של גיבוש עסקת קומבינציה, חשוב שתדעו את הדבר הבא:

הסכם קומבינציה הוא הסכם שנוגע באין ספור תחומים וכולל בתוכו שורה של שיקולים שצריכים להילקח בחשבון, ונושא המיסוי הוא רק אחד מהם. אם אין לכם את המומחיות הנדרשת, אתם רוצים להימנע בכל מחיר מניהול העסקה באופן עצמאי, ואתם רוצים להציב לצדכם עורך דין קומבינציה מומחה, שאתם נותנים בו את אמונכם המלא.

בשורות הבאות, תוכלו לקרוא על שיקולי מיסוי עסקת קומבינציה, ולהבין את חשיבות נושא המיסים ואת מקומם המדויק בתהליך גיבוש ההסכם והעסקה.

 ככלל, ישנם ארבעה סוגי מיסים שיש לקחת בחשבון במסגרת עסקת קומבינציה:

•  מס שבח – מס המוטל על בעל הקרקע בגין ההפרש בין עלות רכישת הקרקע או שוויה על-פי תנאי השוק, ובין הסכום שמתקבל ממכירתה. מס השבח מוטל אך ורק על חלק הקרקע שנמכר ליזם או נכלל במסגרת עסקת הקומבינציה, ולא על הקרקע כולה.
•  מע"מ שירותי בנייה – מס המשולם עבור שירותי בנייה שמספק היזם לבעל הקרקע, ומתווסף לכאורה לתשלום המשולם ליזם בעד ביצוע פרויקט הבניה.
•  היטל השבחה – היטל המגלם בתוכו את כל התמורות המשולמות לרשות המקומית בגין תהליך האישור וההשבחה של הקרקע לבנייה (אישור תכניות בניה, הקלה או שימוש חורג וכדומה).
•  מס רכישה – מס המחושב כאחוז מסויים מסך שווי הזכויות הנרכשות על ידי היזם, או מסך שווי שירותי הבניה המסופקים לבעל הקרקע על ידי היזם.

 השפעה ישירה של המס על הרווח שלכם

אחרי שעמדנו על המיסים הרלוונטיים, הגיעה העת לבחון את השפעתם על העסקה. ככלל, המטרה שלכם כבעלי הקרקע היא מאוד ברורה: להפיק רווח כמה שיותר גבוה תמורת הקרקע שלכם. כדי שתוכלו להפיק את הרווח המקסימלי, עליכם להיות מודעים היטב לכל ההוצאות הכרוכות בעסקה, ובכלל זה גם הוצאות המס. העניין הוא, שגובה המס שתצטרכו לשלם ייקבע רק בסיום הפרויקט, כך שאין לכם יכולת להעריך מראש ובצורה מדוייקת את גובה המס שיוטל עליכם בפועל.

 עסקת נטו – יותר בטוח, לאו דווקא יותר רווחי

אם טעיתם בחישובי או הערכות המס, אתם עלולים להגיע למצב בו עסקת קומבינציה מנצחת הופכת לעסקה כושלת או אפילו מפסידה בסופה. כדי להימנע ממצב זה תוכלו לבחור במודל של 'עסקת נטו', שמשמעותו חיוב היזם בכל חיובי המס שיוטלו עליכם כבעלי הקרקע, אלא שמודל זה גורר הפחתה של חלקכם באחוז הקומבינציה. ההפחתה בחלקכם בקומבינציה עשויה להיות משמעותית מהסיבה הפשוטה שלא רק שאתם מסיטים את חיובי המס מכם אל היזם, אלא שאתם גם מסיטים אליו את הסיכון וחוסר הוודאות סביב גובה המס שיוטל בסיום הפרויקט.

 גייסו לצידכם את איש המקצוע המתאים והמנעו מקטסטרופה

לאורך כל תהליך גיבוש העסקה וההסכם עליכם להיות מודעים בצורה מדוייקת וכמה שיותר וודאית לסך התמורה שתקבלו לידיכם בתום הפרויקט, נטו אחרי מיסים, ולבחון את התמורה הזאת אל מול האפשרות למכור את הקרקע כפי שהיא, וגם במקרה זה נטו אחרי מיסים. המצב היחיד בו אתם רוצים לבחור בביצוע עסקת קומבינציה הוא מצב בו העסקה מציעה לכם נטו גבוה יותר מהנטו הזמין עבורכם במכירה מיידית של הקרקע, וכדי שתוכלו להיות בטוחים בכך ולהימנע מטעויות קטנות שיכולות להפוך לקטסטרופליות בהמשך, עליכם למצוא עורך דין מקרקעין מומחה, מקצועי, אמין ומהימן, שמכיר את עולם עסקאות הקומבינציה לפני ולפנים, ויכול להציג בפניכם שיטת עבודה מובנית ומוקפדת עם אפס טעויות.

מוזמנים לשתף