מחירי הנדל"ן, שממשיכים לטפס בעקביות, גורמים לרבים לשקול רכישת דירת מגורים נוספת כהשקעה לעתיד, או כדירת מגורים עבור הילדים כשיגדלו.
בין אם הדירה הנרכשת תהיה דירה להשקעה, דירה נוספת (כגון דירת נופש), או דירה לשימושו של בן משפחה – כאשר אתם מעוניינים להירשם כבעליה, אתם תירשמו כבעלים של נכס נוסף.
במקרה כזה, ישנן 3 משמעויות חשובות שראוי להיות מודעים אליהן:
מס רכישה על דירת מגורים שאינה דירה יחידה
כרוכשי דירה נוספת, מדרגות מס הרכישה החלות עליכם הנן של דירת מגורים שאינה דירה יחידה.
מדובר במדרגות מס גבוהות יותר, ובמידה משמעותית, ממדרגות מס הרכישה על דירה יחידה.
המס מחושב באופן מדורג, באופן הבא:
- עד 4,896,615 ₪ – 8%.
- מ 4,896,615 ₪ – 10%.
עולים, נכים ומקרים מיוחדים נוספים עשויים לקבל הקלות במס רכישה. בררו את זכאותכם להקלות לפני ביצוע הרכישה (ולפני חתימה על כל מסמך מחייב)! והתייעצו עם עודך דין מקצועי ומנוסה בתחום הנדל"ן.
מומלץ לקרוא: מס רכישה ההסבר המלא
הגבלות על המשכנתא לדירה נוספת
בנוסף לתנאים ה"רגילים" לקבלת משכנתא שמציב כל בנק ובנק, החל מאוקטובר 2012 הגביל בנק ישראל את היקף הלוואת המשכנתא ברכישת דירה להשקעה (דירה נוספת) ל 50% בלבד. במילים אחרות, לצורך רכישת דירה נוספת נדרש הון עצמי של לפחות 50% משווי הדירה.
כך לדוגמה על דירה להשקעה בשווי של 1,800,000 ₪ תצטרכו "להביא מהבית" לפחות 900,000 ש"ח.
אין פטור ממס שבח לבעלי יותר מדירה אחת
בעבר ניתן היה למכור דירה אחת ל-4 שנים ולזכות בפטור מלא. משנת 2014 הוכנס תיקון בחוק והפטור המלא בוטל. במרבית המקרים, מוכר דירת מגורים שהינו בעליה של יותר מדירה אחת חייב במס שבח בגין מכירת דירה, גם אם חלפו יותר מארבע שנים מאז מכר נכס.
אם תכננתם קניית דירה נוספת שתועבר בעתיד לילדים או תימכר בפטור ממס, כדאי להביא זאת בחשבון ולקבל ייעוץ מקדים מאיש מקצוע בקיא ומוסמך (יועץ מס, רו"ח או עו"ד נדל"ן מנוסה).
מומלץ לקרוא: כל מה שחשוב שתכירו על פטור ממס שבח.
התייחסו לתהליך הקניה ברצינות!
מניסיוני, אני מוצאת לנכון להעלות נקודה נוספת שנתקלתי בה לא מעט פעמים בעבודתי כעורכת דין נדל"ן.
רוכשי דירה נוספת, שמלכתחילה אין בכוונתם להתגורר בה, נטו לעתים לקבל החלטות באופן שונה מרוכשי דירה למגורים עצמיים. לעתים, החלטות התקבלו בפזיזות מסוימת, מתוך אמון ומבלי לבצע בדיקות ובירורים ראויים לפני השקעה בסדר גודל שכזה.
הקפידו על פי הכללים הבאים:
א. לפני תחילת חיפוש נכס – התייעצו בעורך דין נדל"ן או ביועץ מס, כדי שתדעו מראש מהו שיעור המס שאתם צפויים לשלם בהתאם לתקציבכם.
ב. במהלך חיפוש הנכס – בקרו בנכסים שאתם שוקלים לרכוש מספר פעמים, בשעות שונות וימים שונים. שוחחו עם השכנים ונסו לקבל כמה שיותר מידע על הסביבה והבניין לפני קבלת החלטה. אל תסתפקו במידע מבעל הדירה, המתווך או גורם אחר בעל אינטרס.
ג. לפני חתימה על חוזה מחייב – אם טרם עשיתם זאת, זה הזמן להכניס עורך דין מטעמכם לתמונה. בחרו עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, אשר יבצע עבורכם בדיקה מקיפה של הנכס, כולל זכויות בטאבו, תכניות פיתוח עירוני ועוד. לבקשתכם, הוא גם יכול לנהל עבורכם את המשא ומתן עם המוכר. וכמובן, לוודא כי החוזה שתחתמו עליו מגן על הזכויות והאינטרסים שלכם.
אם אתם עומדים לפני קניית דירה נוספת להשקעה או לכל מטרה, אשמח לעמוד לרשותכם למענה מקצועי ואמין על שאלות וליווי בעסקאות נדל"ן.
ניתן לשלוח שאלות במייל לכתובתshira@law-nadlan.co.il או להתקשר לטלפון 08-9153880
