תמ"א 38

מה זה תמ"א 38 ?

תכנית המתאר הארצית (תמ"א) מספר 38 לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה הנה חלק משמעותי מהיערכותה של מדינת ישראל לאפשרות של רעידת אדמה משמעותית באזורנו. תקן הבניה הישראלי (ת.י 413) המגדיר את הדרישות ההנדסיות לבניית מבנה התפרסם ב 1975 אך רק בשנת 1980 הפך לתנאי מחייב במסגרת קבלת היתר בניה. מכאן, שמבנים רבים, אשר שקבלו היתר בניה לפני 1.1.1980 לא נבנו ע"פ תקן הבניה לעמידות בפני רעידות אדמה, וקיימת סכנה ממשית לעמידותם בקרות רעידת אדמה.

חיזוק מבנה מגורים והתאמה לתקן בניה עדכני, כרוך בעלות בלתי מבוטלת, שאין בכוונת המדינה לממן באופן ישיר. עם זאת, המדינה בחרה לקדם את חיזוק הבניינים על ידי תמריצים כלכליים (שווי כסף) אשר יאפשרו ביצוע החיזוק בהתקשרות בעלי הדירות עם גורמים פרטיים (יזמים).

המודל הכלכלי הטמון בבסיס התמ"א: בכפוף למספר תנאים, בניינים שיבצעו חיזוק של המבנה בפני רעידות אדמה יקבלו זכויות לבניה נוספת והטבות מס, השוות כסף רב.

אם בעלי דירות, בבניינים המתאימים, מעוניינים לממש פרויקט תמ"א 38, הם מתקשרים, באמצעות עורך דין המתמחה בתמ"א 38, עם יזם או חברה קבלנית. החברה מקבלת את זכויות הבניה והטבות מס משמעותיות ובתמורה מבצעת את חיזוק הבניין ומספקת תמורות נוספות לדיירים. אז מהן זכויות הבניה מכוח תמ"א 38? היזם מקבל אפשרות לבנות דירות נוספות, על גג הבניין ובקומת העמודים (אם יש), אותן יוכל למכור, ומכאן יגיע הרווח שלו. ומהן התמורות לדיירים? מספר אפשרויות בהתאם לתנאי העסקה ונתוני הבניין: תוספת מעלית לבניין, הגדלת שטח הדירות, בניית ממ"ד לכל דירה, בניית מרפסות שמש לדירות, תוספת מחסנים לדירות, חניות, שיפוץ הלובי, הגינה, חיפוי חזיתות הבניין ועוד.

על פי רוב, מימוש פרויקט תמ"א 38 תורם לרווחת הדיירים ומעלה משמעותית את ערך הדירות אשר בבעלותם. היתרון הברור של תמ"א 38 טמון בכך שמדובר בעסקה בה כל הצדדים מרוויחים: הן בשאלת הביטחון האישי והבטיחות והן במישור הכלכלי. אז איפה העוקץ ? למעשה אין ממש עוקץ. מה שיש הוא פרוייקט בניה מורכב מהרגיל. בו מעורבים לא רק יזם וקרקע לבניה, אלא גם בעלי דירות, עם צרכים, רצונות וציפיות, שלרוב שונות מאוד בין דייר אחד למשנהו. חשוב לזכור שכל בניין שונה מקודמו ושיש יותר היבטים שחובה לבחון, בין היתר, תנאי הבניין בשטח האפשרויות התכנוניות לתוספת והרחבות הדירות הקיימות, עמדת הרשות המקומית וכמובן את ההיתכנות הכלכלית. כאמור, לא ממש פשוט אבל אפשרי, חשוב וכדאי. כמו הרבה דברים טובים בחיים, משהו שכדאי להתאמץ למענו.

האם יש קריטריונים למימוש תמ"א 38?

התשובה היא כן, בהחלט. על מנת לממש תמ"א 38 בבניין מסויים על הבניין לעמוד בקריטריונים הבאים:

1. היתר הבניה לבניית הבניין ניתן לפני 1.1.1980 – מרבית המבנים שקבלו היתר בניה לפני 1.1.1980 לא נבנו ע"פ התקן המחייב (ת.י 413) המגדיר את הדרישות הקונסטרוקטיביות לעמידות מבנה ברעידת אדמה.
2. חוות דעת מהנדס מאשרת כי הבניין לא נבנה ע"פ תקן 413.
3. התכנית למגרש עליו קיים הבניין מאפשרת הקמת מבנה בעל 2 קומות ויותר, או בגודל של 400 מ"ר בנוי לפחות.

האם חייבים בהסכמה של כלל הדיירים למימוש תמ"א 38?

על כך התשובה היא לא. ניתן לממש פרוייקט תמ"א גם ללא הסכמת כל הדיירים ובעלי הדירות. החוק מגדיר מהו הרוב הדרוש לצורך ביצוע עבודות שונות בבניין, אשר ניתן לבצען גם אם לא כל בעלי הדירות נתנו את הסכמתם. למשל: לביצוע שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה דרוש רוב של 51% מבעלי הדירות בלבד. לביצוע עבודה ברכוש המשותף למטרת הרחבת דירה נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות. לביצוע עבודה ברכוש המשותף למטרת בניית דירות חדשות נדרש רוב של שני שלישים (2/3) מבעלי הדירות ובנוסף נדרשת הסכמתו של המפקח על רישום המקרקעין. לביצוע "פינוי בינוי" לבניין יחיד, כלומר הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש המכיל תוספות בניה נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות וכן הסכמתו של המפקח על רישום המקרקעין, ע"פ תיקון מס' 2 לתמ"א 38 (תמ"א 38/2).

ומה עושים כאשר אין הסכמה מלאה אבל יש רוב?

החוק מאפשר לדיירים לבצע שיפורים בבניין גם כאשר חלק מבעלי הדירות מתנגדים שרירותית. עקרונית, אם יש ברשותכם הרוב הדרוש, ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, על מנת שיאשר את ביצוע הפרוייקט למרות התנגדות המיעוט. עם זאת, השימוש באופציית הרוב במקרים מסויימים אינה הפתרון הרצוי. יזמים יעדיפו לא לקחת חלק בפרוייקטים שאין בהם הסכמה גורף, משום הפוטנציאל הגלום בהם לבעיות עתידיות. שכנים סרבנים יכולים להגיש התנגדויות רבות שיגרמו לעיכובים והוצאות רבות, שיהפכו את הפרוייקט לבלתי משתלם ליזם. סיבה נוספת, הגורמת ליזמים להירתע מפרוייקטים בהם ישנם שכנים מתנגדים, היא אי הנעימות הרבה הכרוכה במקרים כאלה. בדרך כלל המתנגדים הינם קשישים או חולים, אנשים קשי יום, שאינם מסוגלים להתמודד עם השינוי או להבין את הצורך בו. כפיית הפרוייקט באמצעים משפטיים, מבלי להידרש לפתרון אנושי, היא מעשה שאדם הגון אינו שש להיות מעורב בו. גם אתם, כדיירים בבניין המיועד לפרוייקט כזה, צריכים לשאוף להסכמת כלל הדיירים, ולהאלץ להשתמש באופציית "הרוב קובע" רק כמוצא אחרון ובמקרים בהם באמת אין ברירה.

 מפקח בנייה

בכל פרויקט בניה, גם ובעיקר בפרויקטים מסוג תמ"א 38, אחד הגורמים המקצועיים החשובים ביותר הינו מפקח בניה. תפקידו של מפקח הבניה הוא להקפיד כי הביצוע בשטח תואם את המפרט ואת תכניות הבניה. המפקח מגיע לעיתים תכופות לאתר, בודק את העבודות המתבצעות ואת החומרים שסופקו, ומוודא כי הללו בהלימה לתכנון. בפרויקטים של תמ"א 38, היזם או הקבלן מעסיק מפקח בניה, ולעיתים גם הבנק המממן את הפרויקט מעסיק מפקח מטעמו. כל מפקח מייצג את האינטרסים של מי ששכר אותו. עם זאת, אף אחד מהם אינו מייצג את הדיירים ותפקידם אינו לוודא כי האינטרסים של בעלי הדירות נשמרים.

לכן, אם החלטתם לבצע חיזוק ושיפוץ של הבניין במסגרת תמ"א 38, ואתם לקראת חתימה על הסכם חשוב שתבינו מדוע חשוב כי יהיה מעורב מפקח בניה מטעם בעלי הדירות:

1. בשלב המשא ומתן מול היזם – מפקח בניה מסייע בניסוח המפרט הטכני המגדיר את החומרים, האביזרים והכלים בהם יעשה שימוש לצורך חיזוק ושיפוץ הבניין. המפקח יתריע בפניכם על אפשרויות למקסום המפרט. בסופו של דבר, כפי שכולנו יודעים, אלוהים נמצא בפרטים הקטנים. למשל – הוא יהיה האדם שיקפיד כי חלונות האלומיניום החדשים יהיו בעלי זיגוג כפול וכי במרפסת שתתווסף לדירתכם יותקן גם ברז מים.
2. בשלב הגשת התכניות לעירייה – מפקח מטעמכם יקפיד שהתכניות תואמות את התחייבויות היזם בהסכם. ויתרתם על מפקח מטעמכם? אתם עלולים לגלות את החריגות כשהן עובדות בנויות בשטח.
3. בשלב הבניה – השלב העיקרי, המפקח יוודא כי שהבניה מתקדמת בהתאם לתכנית הבניה, למפרט החומרים, ללוח הזמנים ובהתאם לתקן ולאיכות הנדרשת. אמנם לא נהוג לאפשר למפקח מטעם הדיירים סמכות לעצור פרויקט או לשנות תכניות, אלא רק לפקח, ליידע ולהתריע במקרה של חריגה או אי התאמה, קיימת או צפויה. עם זאת, חריגות יתגלו מראש ואתם תקבלו עדכון בפרק זמן המאפשר טיפול בבעיה.
4. בסיום הפרויקט – המפקח יבצע עבורכם בדיקות לאיתור ליקויים כגון רטיבות, סדקים ונזילות. הדבר יתרום רבות לשקט הנפשי שלכם, וימנע הפתעות עתידיות. במידה וידרשו תיקונים, לא תיאלצו להזמין איש מקצוע חיצוני לביצוע הערכות אלא כבר תעמוד לרשותכם חוות דעת מקצועית.

שכנעתי אתכם לקחת מפקח בניה מטעמכם? מצוין. בחרו מפקח, ציינו את תחומי אחריותו במסמך התקשרות ביניכם ואל תשכחו לאשרר את תפקידו כנציגכם במסמך ההתקשרות מול היזם.

 ערבויות

מכירים את הסצנה בסרט, בה מתקיימת חתונה, מציגים לחתן כלה יפה לפני החתונה, ואילו בתום הטקס, כאשר הוא מרים את ההינומה לנשק את כלתו, נמצאת תחתיה אחותה המכוערת, המשופמת וחסרת השיניים? ובכן, מה שעובד יפה בקומדיות, מצחיק קצת פחות כאשר ה"כלה" היא מי שאמור לנהל את פרוייקט התמ"א שלכם.

תופעה נפוצה בקרב יזמי התמ"א (לא כולם כמובן), היא להחתים בעלי דירות על הסכם תמ"א 38 ואז "לגלגל" את הפרויקט הלאה לגורם אחר. ישנן מגוון סיבות לתופעה. ישנם יזמים המתמחים בעיקר בתיווך פרוייקטים. ישנם יזמים המעדיפים קודם לסגור את העסקה ואח"כ לבדוק את רווחיות הפרוייקט, אם הם מגלים כי הפרוייקט אינו רווחי הם יעדיפו להעביר אותו למישהו אחר (שבתורו יבדוק, יגלה את הבעייתיות וינסה להעביר הלאה). לעיתים המצב הפוך, הפרוייקט רווחי מאוד והיזם מקבל הצעה שקשה לסרב לה, למכירת הזכויות ליזם אחר. ישנן דרכים מגוונות להעביר את הפרויקט לגורם אחר – המחאה של ההתחייבויות והזכויות, העברת מניות בחברה וכן הלאה. אם אתם, כבעלי דירות בבניין, רואים חשיבות בכך שהגורם עימו ניהלתם משא ומתן, ומולו חתמתם על הסכם, יהיה גם זה שינהל את הפרויקט בשטח, דאגו לכלול את הנושא בהסכם ההתקשרות עם היזם. אם לא נערכתם לאפשרות זו מראש, אתם עלולים לגלות כי איבדתם את השליטה במצב.

כיצד תבטיחו את עצמכם ותוכלו לדעת בוודאות מי ה"כלה" איתה אתם עומדים מתחת לחופה? להלן מספר עניינים אשר יש להקפיד כי יכללו במסגרת הסכם ההתקשרות שלכם עם היזם:

1. יש לציין במפורש כי על היזם חל איסור להעביר או להמחות זכויותיו והתחייבויותיו ע"פ ההסכם, בכל דרך, לאדם אחר.
2. יש להחתים את האדם שהוא בעל המניות בחברה היזמית (החברה אשר חתומה מולכם על הפרויקט) על התחייבות, לפיה הוא מתחייב להישאר בעל השליטה בחברה. בהקשר זה יש לציין כי חשוב לאפשר ליזם העברת חלק ממניות הפרויקט, במידה ויבחר בכך, מכיוון שיזמים נוהגים לעיתים לצרף שותפים לצורך קבלת מימון. העניין המהותי הוא בכך שהאדם מולו חתמתם ישאר בעל השליטה בחברה.
3. יש לוודא כי המגבלה עדיין מאפשרת ליזם לבצע את העבודות, או חלקן, באמצעות קבלנים או קבלני משנה. כל עוד הדבר אינו גורע מאחריותו והתחייבותו של היזם על פי ההסכם, וכל עוד קבלן המשנה כפוף לעמידה ברמת הביצוע המוסכמת.

לסיכום: אם חשוב לכם כי האדם בו בחרתם לנהל את פרוייקט התמ"א שלכם יהיה גם האדם שינהל את הפרוייקט בפועל ויהיה זה שאכן יוביל אתכם ויצעד אתכם במסע שנקרא תמ"א 38, אל תשאירו את העניין לרצון הטוב. חשוב "לנעול" את האפשרות בחוזה וכך תדעו בוודאות שרצונכם יתממש.

תקופת בנייה

בדקתם יזמים, קיבלתם הצעות ובשעה טובה בחרתם את היזם אתו אתם מתקדמים לקראת חתימה על הסכם תמ"א 38. עכשיו מתחיל החלק הקשה… תקופת הבניה. עם כל הרצון הטוב והמטרה החשובה, המגורים בבניין שעובר שיפוץ הם, למעשה, חיים באתר בניה. 5 טיפים שיעזרו לכם לעבור את התקופה במינימום אי-נוחות ואי-נעימות:

1. סכמו עם היזם מראש את שעות העבודה בבניין, וודאו כי הדבר יצויין במפורש בחוזה הכתוב. כך, לא תאלצו להירדם לצלילי ניסור סורגים, לא תתעוררו בשעת הזריחה לצלילי צפצוף הרוורס של משאית הבטון ולא תופתעו ממראה פניו של פועל בחלון.
2. דאגו כי כל טיפול בתשתיות הבניין המצריך את ניתוקם, ייעשה בתיאום מראש ולמספר שעות מוגדר. זה לא נעים לחזור מהעבודה למקפיא שהפשיר כי לא היה חשמל במשך כל היום, או להשכיב ילדים לישון ללא מקלחת כי המים מנותקים. במקרים של העתקת תשתיות המחייבת ניתוק ממושך, יש לחייב את היזם לספק תשתית חלופית.
3. בקשו מהיזם למנות נציג שירות לקוחות מטעמו, איש קשר אשר הדיירים ידעו כי הם יכולים לפנות אליו בכל עניין, וקבלו את מספר הטלפון הנייד שלו. במקרה שסיד יטפטף על מכוניתכם, או ערימת פסולת תחסום את הכניסה לבניין או כל "הפתעה" לא משמחת אחרת תתרחש, הדבר האחרון שתרצו באותו הרגע הוא לחפש את האדם המתאים בסבך השלוחות במענה הקולי של חברת הבניה. נציג קבוע וזמין שהוא הכתובת לכל בעיה או שאלה יכול לפתור בעיות במהירות רבה.
4. במידה והיזם נדרש לבצע עבודות בתוך דירתכם, סכמו מראש כי הוא המספק את כל חומרי הבניה, והאחראי להשגת מוצרים זהים, ככל הניתן, לאלה שבדירתכם כיום. בניית פיר למעלית, הוספת ממ"ד או מרפסת עשויים להצריך שינויים בתוך הדירות. ודאי תעדיפו כי הרצפה בביתכם תישאר אחידה, כמו גם צבע הקיר, הקרמיקות ועוד. כמובן שחובה להבהיר כי אחריות היזם לתאם עמכם מראש כל כניסה לדירתכם.
5. צלמו את דירתכם לפני תחילת העבודות: כל הקירות, הריהוט, ארונות קיר, אריחים ועוד. הקפידו כי התמונות יהיו ברורות ואמיתיות. הללו יחסכו לכם ויכוחים במקרה של גרימת נזק כתוצאה מהעבודות.

למען הסר ספק – כל מה שעשוי לשפר את איכות חייכם בתקופת הבניה רצוי וראוי כי יצויין בכתב וירשם בחוזה. חוזה תמ"א 38 הינו מסמך משפטי מורכב. תוספת סעיף כזה או אחר מהמוצעים מעלה יכולה להוות הבדל של שמיים וארץ עבורכם הדיירים ולכן רצוי להציעם לפני החתימה על החוזה, כאשר היזם להוט לחתום ולהתחיל בבניה.

ועוד טיפ, שאינו משפטי, כבונוס ממני: שמרו לעצמכם את הזכות לשפץ את דירתכם במהלך הבניה. ממילא ויתרתם על אירוח בתקופת הבניה, וממילא למשך זמן מה האבק יקיף אתכם. נצלו את העובדה שחדר המדרגות גם כך אינו נקי, שהשכנים גם כך סובלים מרעש וכי היזם מעמיד בחוץ מכונת פסולת לטובת עבודותיו. והכי חשוב, לזכור כל העת כי המטרה החשובה מצדיקה את תקופת המעבר הבלתי נעימה. בעוד מספר חודשים הבניה תסתיים ואז תמצאו את עצמכם חיים בבניין משודרג מכל הבחינות ותהיו הבעלים של נכס שערכו גבוה יותר, ובמידה משמעותית.

הקשיים הנפוצים בדרך לתמ"א 38

1. הבניין והמגרש עליו הוא עומד. הוראות התמ"א מגדירות בברור, על פי מועד הוצאת ההיתר הבניה לבניין, האם הוא עומד בתנאים המקדמיים. בנוסף, על צורת המגרש, גודלו ומיקומו של הבניין במגרש לאפשר פיזית בניית שטחים נוספים ורכיבי חיזוק הבניין, בכדי שניתן יהיה לאשר את הפרוייקט. התמ"א אמנם מגדירה מפורשות את התנאים בהם ניתן לאשר את הפרוייקט. עם זאת, כל פרוייקט צריך לקבל את אישור הועדה המקומית, אשר יכולה לפסול, חלקית או בשלמות, גם פרוייקטים העומדים בכל התנאים המוגדרים, משיקולים אחרים העומדים לפניה (ראו סעיף 3 – הועדה המקומית).
2. שכנים. ובמונח זה אני מתכוונת הן לשכנים בבניין והן בבניינים סמוכים. ראשית קיים הצורך להשיג את הרוב הדרוש המוגדר בתמ"א, מקרב בעלי הדירות בבניין, על מנת שניתן יהיה לבצע עבודות ברכוש המשותף. שכן סרבן יכול לתקוע מקל בגלגלי הפרוייקט, לעכבו לפרק זמן ממושך או אף לעצור אותו לחלוטין. גם בעלי דירות בבניינים הסמוכים עלולים להגיש התנגדויות ולעכב את ביצוע התמ"א. ולעיתים, הועדה המקומית (ושוב אנחנו מדברים על הועדה עוד לפני שהגענו לסעיף העוסק בעניינה…) עלולה שלא לאשר תוספות בניה רק משום החשש מתביעות שיוגשו נגדה ע"י בעלי נכסים בבניינים הסמוכים.
3. הועדה המקומית. הועדה מוסמכת לאשר או לא לאשר את זכויות הבניה, או חלקן, מתוקף שיקול הדעת המוענק לה על פי הוראות התמ"א. במידה והועדה מחליטה שלא לאשר חלק מזכויות הבנייה (למשל לצמצם את תוספת השטחים המיועדת לבנייתן של דירות חדשות), הדבר עלול לפגוע בכדאיות הכלכלית של ביצוע החיזוק ובכך למנוע את הפרוייקט כולו. בועדה יושבים אנשים, בני אדם, ואלה כידוע נוטים להיות שונים זה מזה. שיקול הדעת של האחד אינו זהה לשיקול הדעת של האחר. ובכל מקרה – גם אל שיקול הדעת של הועדה ניתן לפנות ולנסות להשפיע.
4. תקופת הבניה. אחרי שכבר צלחתם את השלבים הקודמים והגעתם לתחילת ביצוע העבודות, בפרויקטים מסוג תמ"א 38 בדרך של חיזוק והשבחה, בה, במרבית המקרים, הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין בתקופת הבניה, יש פגיעה משמעותית באיכות החיים לתקופה של מספר חודשים, ולפעמים אף יותר. הבניין הופך להיות אתר בניה, הגישה לחניות נמנעת, במשך חודשים ארוכים הבניין מוקף פיגומים, רעש אבק ומטרדים

אחרים הנלווים לעבודות בניה, הפסקות מים וחשמל וכו'. תקופה בהחלט לא נעימה ועל אף שדיירים ממשיכים לגור בבניין, ועוברים את זה, כמובן שעדיף, שלא להתגורר בדירות בתקופה זו.

אלה הם, כאמור, הקשיים העיקריים. אל נא תניחו למחשבות על קשיים צפויים לרפות את ידיכם מלממש פרוייקט תמ"א, שכן התועלת והערך ממימוש הפרוייקט הם גבוהים בהרבה מההתמודדות עם כמה משוכות. הצטיידו באיש מקצוע הבקיא בנושא, שיבדוק את הפרוייקט הספציפי שלכם, ימליץ על דרך פעולה ובמידת הצורך – יסיר עבורכם את המכשולים ויפלס לכם את הדרך.