תמ"א 38 – מי אתה ? יזם ? קבלן חתימות ? שותף ? מגייס פרויקטים ?
מכירים את הסצנה בסרט, בה מתקיימת חתונה, מציגים לחתן כלה יפה לפני החתונה, ואילו בתום הטקס, כאשר הוא מרים את ההינומה לנשק את כלתו, נמצאת תחתיה אחותה המכוערת, המשופמת וחסרת השיניים? ובכן, מה שעובד יפה בקומדיות, מצחיק קצת פחות כאשר ה"כלה" היא מי שאמור לנהל את פרוייקט התמ"א שלכם.
תופעה נפוצה בקרב יזמי התמ"א (לא כולם כמובן), היא להחתים בעלי דירות על הסכם תמ"א 38 ואז "לגלגל" את הפרויקט הלאה לגורם אחר. ישנן מגוון סיבות לתופעה. ישנם יזמים המתמחים בעיקר בתיווך פרוייקטים. ישנם יזמים המעדיפים קודם לסגור את העסקה ואח"כ לבדוק את רווחיות הפרוייקט, אם הם מגלים כי הפרוייקט אינו רווחי הם יעדיפו להעביר אותו למישהו אחר (שבתורו יבדוק, יגלה את הבעייתיות וינסה להעביר הלאה). לעיתים המצב הפוך, הפרוייקט רווחי מאוד והיזם מקבל הצעה שקשה לסרב לה, למכירת הזכויות ליזם אחר. ישנן דרכים מגוונות להעביר את הפרויקט לגורם אחר – המחאה של ההתחייבויות והזכויות, העברת מניות בחברה וכן הלאה. אם אתם, כבעלי דירות בבניין, רואים חשיבות בכך שהגורם עימו ניהלתם משא ומתן, ומולו חתמתם על הסכם, יהיה גם זה שינהל את הפרויקט בשטח, דאגו לכלול את הנושא בהסכם ההתקשרות עם היזם. אם לא נערכתם לאפשרות זו מראש, אתם עלולים לגלות כי איבדתם את השליטה במצב.
כיצד תבטיחו את עצמכם ותוכלו לדעת בוודאות מי ה"כלה" איתה אתם עומדים מתחת לחופה? להלן מספר עניינים אשר יש להקפיד כי יכללו במסגרת הסכם ההתקשרות שלכם עם היזם:
- יש לציין במפורש כי על היזם חל איסור להעביר או להמחות זכויותיו והתחייבויותיו ע"פ ההסכם, בכל דרך, לאדם אחר.
- יש להחתים את האדם שהוא בעל המניות בחברה היזמית (החברה אשר חתומה מולכם על הפרויקט) על התחייבות, לפיה הוא מתחייב להישאר בעל השליטה בחברה. בהקשר זה יש לציין כי חשוב לאפשר ליזם העברת חלק ממניות הפרויקט, במידה ויבחר בכך, מכיוון שיזמים נוהגים לעיתים לצרף שותפים לצורך קבלת מימון. העניין המהותי הוא בכך שהאדם מולו חתמתם ישאר בעל השליטה בחברה.
- יש לוודא כי המגבלה עדיין מאפשרת ליזם לבצע את העבודות, או חלקן, באמצעות קבלנים או קבלני משנה. כל עוד הדבר אינו גורע מאחריותו והתחייבותו של היזם על פי ההסכם, וכל עוד קבלן המשנה כפוף לעמידה ברמת הביצוע המוסכמת.
לסיכום: אם חשוב לכם כי האדם בו בחרתם לנהל את פרוייקט התמ"א שלכם יהיה גם האדם שינהל את הפרוייקט בפועל ויהיה זה שאכן יוביל אתכם ויצעד אתכם במסע שנקרא תמ"א 38, אל תשאירו את העניין לרצון הטוב. חשוב "לנעול" את האפשרות בחוזה וכך תדעו בוודאות שרצונכם יתממש.
