איך תיראה באמת דירת הקבלן שרכשתם?
כמעט כל רכישת דירה מקבלן מתחילה כך: המתעניינים בקניית דירה מבקרים במשרד המכירות של הקבלן, לרוב סמוך לאתר הבניה. במשרד מוצגים בפניהם עלונים גדולים וצבעוניים, המציגים בשלל זוויות וצורות את הבניין המתוכנן ואת הדירה המיועדת. מאחר והדירה עדיין אינה בנויה ובטח שלא מרוהטת, בפני הקונים מוצגות הדמיות: איור מרהיב המדגים כיצד הדירה "אמורה" להיראות. אכן, ברור כשמש שמדובר בהדמיית מחשב ולא בצילום. שהספה הענקית שבתמונה לא באמת תחכה לנו בסלון ביום כניסתנו לדירה ושהאי במטבח אינו כלול במפרט הקבלן. למרות זאת, עדיין רבים מאמינים לאיור ומצפים לדירה זהה.
אלא, שבכל הסכם למכירת דירה בו אי פעם נתקלתי, מוצהר בבירור כי הרוכש ראה ומאשר את "תכניות המכר". תכניות המכר הן התכניות המחייבות את הקבלן, אלא שאם לא תקראו את המאמר הזה עד סופו, תפגשו אותן לראשונה רק במעמד חתימת ההסכם. עד אז לרוב תפגשו את תכניות השיווק, ואותן בלבד.
מהן תכניות השיווק?
תכניות השיווק הן הפרוספקטים היפים המוצגים על מנת למכור לכם את הדירה. כאמור, הן אינן מחייבות (ואף מצוין עליהן "להמחשה בלבד"). קבלנים /יזמים נעזרים בשירותי חברות שיווק חיצוניות המתמחות במכירת דירות והמסמכים שהן מציגות מיועדים לסייע בכך. יוגשו לכם ניירות איכותיים ויוקרתיים למראה, המציגים בניין מפואר, פיתוח סביבתי מושקע ודירה הנראית מרווחת ויפה במיוחד וכן חלום של משפחה רגועה ומחויכת. למרבה הצער, לא תמיד קיים קשר הדוק בין תכניות השיווק למציאות. כבר נתקלתי בתכניות שיווק שהציגו נוף לפארק בדירה המשקיפה בפועל על כביש סואן, והדמיה של סלון ענק עם ספה תלת מושבית בדירת שלושה חדרים פיצפונת.
ומהן "תכניות המכר"?
"תכניות המכר" הן התכניות המצורפות לחוזה המכר (ומכאן שמן) והן כוללות מספר מסמכים שונים:
- תכנית הדירה, בקנה מידה לא קטן מ–1:50, הכוללת מידות של כל חדר ומידות כלליות של הדירה.
- תכנית הקומה בה נמצאת הדירה, בקנה מידה לא קטן מ–1:100, הכוללת סימון הרכוש המשותף בקומה.
- תכניות קומת כניסה, קומות מפולשות וקומות מרתף בקנה מידה לא קטן מ–1:100 הכוללת סימון הרכוש המשותף ושטחים דירתיים מוצמדים. תכניות אלו ניתן לצרף בצילום מוקטן לקנה מידה.
- תכנית קומת גג, בקנה מידה לא קטן מ–1:100.
- תכנית המגרש, כפי שהוגשה לרשות המקומית לקבלת היתר בניה, בקנה מידה 1:250 הכוללת סימון גינה משותפת וגינות צמודות.
החוק מחייב את הקבלן לצרף למפרט את התכניות הנ"ל, עליהן הוא חייב לחתום ולהחתים אתכם, הרוכשים, במעמד חתימת ההסכם.
כיצד לא ליפול בפח תכניות השיווק?
פשוט מאוד: במסגרת קבלת ההסכם והנספחים לבדיקת עורך הדין שלכם, בקשו גם את כל תכניות המכר עליהן תתבקשו לחתום במעמד חתימת ההסכם. כך אני תמיד ממליצה ללקוחותיי. עברו עליהם היטב וזכרו שהן ורק הן המחייבות. וכל השאר? רק נייר…
