רכישת דירת מגורים מהווה העסקה המשמעותית ביותר עבור רובנו, להלן מספר בדיקות חשובות אותן יש לבצע טרם חתימה על הסכם הרכישה או התקשרות בכל חוזה מחייב:
בחינת המצב הקנייני – עיון בנסח טאבו
חובה לבדוק האם מוכר הדירה הוא בעליה, הבדיקה הבסיסית נעשית באמצעות עיון בנסח טאבו אותו ניתן "לשלוף" בקלות גם מהאינטרנט באמצעות אתר התשלומים הממשלתי בכתובת: ecom.gov.il/tabu (השירות בתשלום 15 ₪).
לצורך הוצאת נסח טאבו מהאתר נדרש להקליד את מספר הגוש והחלקה של הדירה, אם אין בידיכם מספר גוש וחלקה, ניתן לאתר את מספרם ע"פ כתובת הדירה באתר www.gov.il .
נוסף על הבירור שאכן המוכר הוא הבעלים הרשום, ניתן ללמוד מהנסח גם מה סוג הבעלות (בעלות מלאה / חכירה), משכנתאות הרשומות על הדירה, עיקולים, תיקי הוצאה לפועל, צווי הריסה, צווי מניעה, הפקעות, רישום בית משותף, הערות אזהרה שונות ועוד.
במקרה של דירה הבנויה על קרקע מינהל מקרקעי ישראל, נדרש לבדוק את הפרטים בהסכם החכירה של החוכר מול המינהל.
במצב שבו המוכר מצהיר כי אינו בעלי הדירה אך הוסמך על ידו לשם מכירתה, יש לבחון היטב את יפויי הכח שבעלי הדירה נתן למוכר וכן את יתר המסמכים מכוחם המוכר מוסמך לבצע את העסקה.
הצמדות – חניה מחסן ועוד
על מנת לוודא האם לדירה צמודה חניה, מחסן, גג המבנה או כל חלק אחר, יש לבדוק את נסח הטאבו של הבית המשותף יחד עם תשריט הבניין שהופקד ומצוי בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית ולוודא שאכן יש התאמה .
במקרה של דירה הבנויה על קרקע מינהל, יש לבדוק האם ההצמדות המופיעות בהסכם החכירה זהות לאלו המצוינות בתשריט הבית המשותף.
בחינת המצב התכנוני – עיון בתיק בניין ובתכניות החלות על המקרקעין ובסביבתו.
בנוסף על עיון בנסח טאבו, ישנה חשיבות גדולה לעיון בתיק הבניין הרלוונטי על מנת ללמוד האם הבניין נבנה בהתאם להיתר, האם יש חריגות בניה, האם הוגשו בקשות שונות ע"י בעל הדירה או נפתחו הליכים כנגדו ועוד.
בתיק הבניין ניתן לעיין במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחומה נמצאת הדירה.
מומלץ מאוד גם להזמין, במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרלוונטיים, פירוט מצב תכנוני המציין את התכניות החלות על הקרקע, וכך לדעת מהן אפשרויות הבינוי העתידיות בתחומי הבניין הרלוונטי (הוספת חדרים לדירות בניה נוספת ועוד) וכן את ייעודי המבנה.
מידע כאמור ניתן גם להוציא מאתר מינהל מקרקעי ישראל בכתובת: http://www.mmi.gov.il
כמו כן, במשרדי הוועדה המקומית ניתן גם לקבל מידע מפורט אודות תכניות החלות על סביבת המקרקעין וכך לדעת מה עתיד להיבנות והאם, למשל, בסמוך ל"דירה שקטה" ברחוב ללא מוצא, עתיד להיבנות בית ספר, גן ציבורי או להיסלל כביש רב נתיבים.
לצורך איתור מיקומי אנטנות סלולאריות וקרבתן לדירה ניתן להיעזר באתר המשרד להגנת הסביבה (באמצעות עיון ב"מפה אינטראקטיבית של מוקדי שידור של אנטנות סלולריות) בכתובת: www.sviva.gov.il.
בדיקת חובות ושעבודים של המוכר
בנוסף על עיקולים ותיקי הוצל"פ שככל הנראה יופיעו בנסח הטאבו מומלץ לבצע עיון מקוון באתר רשם המשכונות ע"פ מספר ת.ז של כל בעלי הדירה.
לאתר רשם המשכונות ניתן להגיע דרך אתר משרד המשפטים בכתובת: www.justice.gov.il ומשם ניתן להוציא, בתשלום אגרה, פלט מידע אודות משכונות הרשומים על שם הבעלים.
אם הדירה רשומה על שמה של חברה יש לבצע את הבדיקה באתר רשם החברות ע"פ מספר החברה המופיע בנסח הטאבו.
חשוב להדגיש כי הרשימה מתייחסת לרכישת דירה "יד שניה" ולא לדירה הנרכשת מקבלן, כמו כן הרשימה אינה ממצה את כל הבדיקות הנדרשות, וכל עסקה נבחנת לגופה ובהתאם לבדיקות הרלוונטיות לה. בעסקאות שכאלו מומלץ מאוד להסתייע בשירותיו של עו"ד בעל ניסיון בתחום המקרקעין שכחלק מתפקידו יבצע את הבדיקות הרלוונטיות וכן ימליץ על ביצוע בדיקות נוספות שאינן בתחום מומחיותו (כגון בדיקת המבנה, איכות הבניה ומצב תשתיות הדירה).
